ESTUDIO O DICTAMEN JURIDICO EMITIDO A INSTANCIA CLIENTE:
CONCURRENCIA ELEMENTOS FÁCTICOS DE ILICITUD CIVIL A LA CESIÓN ILIMITADA EN EL TIEMPO DE USO DE TRASTERO, CLASIFICADO DE ELEMENTO COMUN
PRELIMINAR:
Que habiéndosenos requerido los servicios jurídicos por parte de Dña. … con domicilio en calle …, y Dña. … con domicilio igualmente en calle … se nos requiere para el estudio jurídico-sustantivo del contenido de la documentación aportada, entre las mismas, Acta de la Junta de fecha 6 febrero …, en cuyo apartado 8º, u Orden del Día 8º, se consigna lo siguiente:
“Notificación designación de trasteros: se informa a los presentes que tras la solicitud efectuada a la empresa … S.L., para la designación del uso de los trasteros del edificio a favor de cuatro propietarios que lo habían solicitado, se ha hecho la siguiente adjudicación:
Dña. …… Piso 5º resto A Trastero nº 4.
D. ……. Piso 7º Trastero servicio
D. … Piso 3º Trastero nº 5
……….. Piso 4º A Trastero nº 8
Dña. …. Piso 4º resto B Trastero n º7.
Para que sea efectiva esta asignación, será indispensable que un representante de la empresa …. S.L., en escritura pública, asigne el uso y disfrute exclusivo como anexo a la vivienda que lo ha solicitado. Posteriormente dicha escritura deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad y a partir de ese momento, ambas entidades quedarán ligadas entre sí, no pudiendo transmitirse la propiedad de la vivienda sin el anexo que se le ha asignado.”
Que en virtud de Acta de la Comunidad de fecha 20 julio …, en el Orden del Día número 2º, se dispuso lo siguiente:
“PUNTO 2º: La administración informa que, puestos en comunicación con la empresa Restaura, propietaria de los trasteros, procede realizar una asignación de los mismos, y notificar el resultado a dicha empresa para que proceda, en contacto con los propietarios al trámite de legalización de uso de los mismos. Con este fin y dado que el número de peticionarios excede al de los trasteros disponibles, se realiza un sorteo mediante papeletas, con el siguiente resultado:
Vivienda/local trastero asignado
3º B trastero nº 1
2º trastero nº 2
3º A trastero nº 3
5º B trastero nº 6
La administración comunicará a la empresa Restaura dicha asignación, así como la que consta en Acta de Junta General Ordinaria de fecha 6 febrero 2006, para los trámites oportunos. “
Que a la vista del contenido de las Actas, las pretensiones del presente Dictamen, no son materia del régimen de Propiedad Horizontal, y por tanto queda al margen, el alegato de imposibilidad de ejercer acción judicial alguna sobre la base del art. 18 L.P.H., de cuya literalidad o dicción literal se invoca la caducidad de acciones en un término breve, 3 meses u 1 año, que usted mismo esgrime fruto del escrito remitido a mis patrocinadas, sin especificación de fecha, en el punto 2:
“Que según el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos adoptados en todas estas juntas son firmes y no cabe contra ellos impugnación alguna, por haber transcurrido más que de sobra el plazo de 3 meses o 1 año, según el caso, de caducidad de la acción de impugnación.”
ARGUMENTACION JURIDICA
I.- Que no se puede obviar, en su calidad de Presidente de la Comunidad, quien asume la representación, que junto al Administrador, ambos desempeñan los cargos de los órganos de gobierno principales donde sus quehaceres tienen un fin común: realizar actos para satisfacer los intereses de la Comunidad por su legitimación activa necesaria.
Que conforme se desprende con objetividad o idoneidad objetiva de los documentos que disponemos, los espacios denominados TRASTEROS, no tienen la consideración de elemento privativo, ni siquiera de la naturaleza de elemento anejo, porque tal calificación jurídica no figura ni siquiera en el Título Constitutivo o en la Escritura de División del Edificio sito en … en Régimen de Propiedad Horizontal.
Ni como a bien apreciará, tampoco en los Estatutos se consigna una naturaleza privativa de los trasteros.
II.- Que conforme lo expuesto en el expositivo anterior, los TRASTEROS quedan excluidos del tratamiento jurídico-sustantivo que emana del derecho real por excelencia, esto es el Derecho de Propiedad, por lo que es una imprecación jurídica querer atribuir a los teóricos destinatarios de los mismos, así designados en las Actas referenciadas, la titularidad dominical, no en virtud de los títulos legítimos, que proclama y reconoce nuestro ordenamiento jurídico, sino mediante la argucia del uso de sutiles subterfugios, que en ningún caso confieren la propiedad, y tan solo un derecho de uso.
III.- Que el derecho de uso, no puede interpretarse ni encuadrarse en la esfera de los derechos personales, por lo que por exclusión quedan engrosados en la clasificación de los derechos reales, y dentro de los mismos en la modalidad de derechos reales limitativos en el tiempo de goce y disfrute.
Este matiz sustancial, para nada efímero, de derecho limitativo en el tiempo, es una de las causas, de oposición a la cesión de trasteros, al reflejarse, a las actas me remito, una voluntad de tergiversar tedenciosamente figuras jurídicas consolidadas en nuestro Derecho.
De los documentos disponibles, se aprecia un repertorio de datos fácticos, que permiten sostener que los trasteros tienen la consideración de elementos comunes, y lo que opera es una cesión de su uso, pero con la intención desleal de encubrir con la cesión, una adjudicación de derecho de propiedad, volatilizándose el espíritu de los derechos reales limitativos, causa efecto de poder alegar judicialmente la nulidad del contenido de las actas, que como a bien tiene conocimiento, la acción de nulidad no esta sujeta a plazo de caducidad alguno.
IV.- Que es significativo, la bipolarización que en la esfera jurídica tiene el Derecho de Uso y Disfrute con la calificación de Anexo, que no ha impedido a la Junta fusionarlos, olvidando que conforme nuestro Diccionario de la Real Academia Española, anexo, es anejo, y el anejo es un elemento unido a un elemento principal, y que tal anexo-anejo tiene que figurar así en el Título Constitutivo.
Por consiguiente para que el trastero pueda considerarse anexo a la vivienda a la que se le adjudica el uso, en los términos de las Actas expresadas, es inexorable un acto jurídico concreto: la desafectación, que para nada ha acontecido.
Es evidente que la desafectación, y por tanto a sensus contrarius, la afectación del trastero como anexo, no puede hacerse a capricho, por la trascendencia que supone, dado que estaríamos ante un supuesto de cambio de régimen jurídico, y no de una mera modificación física.
Por ello constituye un Acto ílicito civil, asignar el uso y disfrute de los trasteros como anexo, porque ningún trastero es a priori anexo o anejo, sigue siendo un derecho real limitativo de uso, cuya duración de vigencia ha sido ignorado totalmente, de ahí que si al derecho de uso de trasteros no se le ha dotado de una duración limitada, de una temporabilidad, la propia Comunidad ha contravenido los principios consustanciales que presiden nuestros derechos reales, al haber alterado el sinalagma de los derechos reales limitativos de uso, lo que engarza directamente con la acción de nulidad de pleno derecho a la cesión otorgada por falta de enjundia jurídica, por mucha Junta celebrada, dado que los efectos de la nulidad es restituir la situación a su estado originario o primitivo.
V.- Que la acción judicial de nulidad no solo opera por la quiebra de los principios rectores de los derechos reales, sino por falta de legitimación activa para consumación jurídica de la adjudicación de la cesión de uso de los trasteros.
Que conforme dicción literal del contenido del Acta de fecha 6 febrero 2006, Orden del Día número octavo, sobre Notificación designación de trasteros:
“Para que sea efectiva esta asignación, será indispensable que un representante de la empresa … S.L, en escritura pública, asigne el uso y disfrute exclusivo como anexo a la vivienda que lo ha solicitado.”
Que conforme dicción literal del contenido del Acta de fecha 20 julio…, Orden del Día número 2, sobre Asignación y sorteo de Trasteros:
“La administración informa que puestos en comunicación con la empresa Restaura, propiedad de los trasteros, procede realizar una asignación de los mismos y notificar el resultado a dicha empresa para que proceda, en contacto con los propietarios al trámite de legalización de uso de los mismos……..”
Hasta la fecha no consta en soporte documental que la entidad RESTAURA, ostente la propiedad de los trasteros para disponer como a bien estime, por lo que queda sin recorrido su afán de atribuir a la expresada mercantil la facultad de asignación.
A contrarius sensu, la titularidad dominical sigue ostentándola la entidad … S.L., y dado que las clausulas plasmadas en las Actas aludidas en el presente Dictamen, no deja margen para la arbitrariedad en su contenido, se hace inexorable el contenido del Acta de 6 febrero ..: será indispensable que un representante de la empresa …. S.L, en escritura pública, asigne el uso y disfrute exclusivo como anexo a la vivienda que lo ha solicitado.”
Que querer desvirtuar el espíritu consignado en el acta de 6 febrero …, sobre el apoyo del acta 20 julio …, no cercena ni mengua en el tráfico jurídico inmobiliario el acta del año…, porque la estrambótica argumentación del acta …, no permite dar veracidad, para su alegación, a la figura de la Doctrina de los Actos Propios, y no permite subsanar los elementos de idoneidad objetivos como subjetivos que se precisan para dar eficacia a la representación voluntaria, porque como ha quedado sumamente claro, la asignación o disfrute del Uso de los Trasteros está supeditado a la conditio iuris et de iuris de la su formalización en título formal o escritura pública otorgado por el representante de la entidad propietaria;
Hasta la fecha, seguimos a la espera de la exhibición del título formal que acredite quien ostenta la representación orgánica de … S.L., así como la exhibición del titulo formal donde figure como cedente, el representante de … S.L., y como cesionario en el uso de los trasteros respectivos, el oportuno propietario de cualquiera de los elementos privativos sitos en calle ….
CONCLUSIONES
I.- Que con la finalidad imperiosa de solventar la asignación de trasteros de forma extrajudicial, la invitamos, bajo postulados de buena fe en nuestro quehacer, como en nuestras intenciones, agotar previamente la vía del consenso o concierto de voluntades, para encontrar una solución óptima en lo concerniente a la materia de trasteros.
Que a pesar de la suma de imprecaciones jurídicas que ha constituido el acto de asignación de trasteros, practicados por la Comunidad, la actuación judicial subsidiaria de invocar Nulidad que así describimos y fundamentamos, no responde a la intención de contravenir los acuerdos adoptados por el órgano soberano de la Comunidad, que sería materia estrictamente de propiedad horizontal, sino de esgrimir Nulidad de Pleno Derecho ante la realidad de hechos consumados en los que confluye una suma de sofismas por la manera de practicarse la asignación del uso de trasteros, que no resistirían el menor análisis y estudio riguroso por parte de la Autoridad Judicial.
Que por ello, sobre los pilares que deben presidir las relaciones entre particulares, el concierto de voluntades, la invitamos en su calidad de representante de la Comunidad, con facultades representativas conferidas por la propia Ley, la adopción de los instrumentos más idóneos para satisfacer el uso de los trasteros para con todos y cada uno de los propietarios o titulares dominicales de elementos privativos en la Comunidad de calle … sobre las premisas innatas de atender y encuadrar todo acto jurídico que se adopte, sobre el marco de la legalidad vigente en el ámbito de la esfera del derecho civil privado.
Todo ello si es tan amable en un periodo breve de tiempo, con el fin de interpretar su interés, como un interés ausente de actitud negligente, dado que como Presidente no puede obviar lo que haga cualquier propietario contraviniendo la normativas que regulan nuestra esfera jurídica civil.
Quedamos a su disposición, con el fin de atribuir carácter subsidiario a la actuación judicial, por requerimiento expreso de mis patrocinadas.