AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA

QUE POR TURNO CORRESPONDA DE LOS DE…. 

 

Dña. …. Procurador de los Tribunales, y de   Dña. …. según designación “apud-acta” a realizar ante el Sr./a Secretario/a Judicial previo señalamiento de hora y día para su otorgamiento,   y asistido del letrado D. Angel Centeno García, abogado del  ICAM,  ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho, DIGO

 

 

1.- Que vengo a actuar en nombre y representación de Dña. ….  propietaria del Local Comercial nº 4, sito …integrante de la Comunidad de Propietarios Apartamentos Playa …cuya titularidad dominical así se acredita mediante Copia Escritura de Compra-Venta  otorgada ante el Notario de .. el día veinte de mayo de … con el número de su Protocolo 620, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. UNO.

 

2.- Que siguiendo instrucciones de mi mandante, vengo a presentar demanda  CONTRA COMUNIDAD DE HECHO O TACITA, QUE DICESE SE DENOMINA “COMUNIDAD DE PROPIETARIOS …  CON DOMICILIO REAL DE SU PRESIDENTE DE HECHO, Dña. … con domicilio en …    

 

3.- Que la demanda deducida es la de Juicio Ordinario contra la Comunidad de Propietarios de Hecho, indicada en el párrafo anterior, a fin que se declare:

 

ACCION PRINCIPAL:

 

I.-  LA NULIDAD DE PLENO DERECHO DE LA SUBCOMUNIDAD … por tratarse de una mera SUBCOMUNIDAD TACITA O DE HECHO, carente de Título  o Acto Constitutivo para su constitución, cuyo título no puede remplazarse por un Libro de Actas diligenciado y Número de Identificación Fiscal;

 

CON ELLO SE DECLARE LA NULIDAD DE CADA UNO DE LOS ACUERDO ADOPTADOS EL DÍA  10 DICIEMBRE …

 

 

CON CARÁCTER SUBSIDIARIO SE DECLARE:

 

 

I.-  LA NULIDAD DE PLENO DERECHO  O DECLARACIÓN DE INEXISTENTE, POR VICIO AB INITIO, DEL ACUERDO DE APROBACION DE ESTATUTOS,  ADOPTADO EN JUNTA EXTRAORDINARIA celebrada el día 10 de diciembre de .. por ser acuerdo contrario a la Ley o a los Estatutos por haber sido aprobado sin la observancia de la unanimidad exigidas en la L.P.H.

 

II.- LA ANULABILIDAD DE LOS DATOS ECONOMICOS, COBRO BIMESTRAL DE RECIBOS, OTROS GASTOS,  PARA CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE HECHO, Comunidad de los Locales Comerciales …, descritos  en Junta extraordinaria de 10 diciembre … así reflejados en Acta, por:

 

                       A.-  ALTERACION ARBITRARIA DEL SISTEMA DE CONTRIBUCION, DADO QUE SU ALTERACION   DEBE CONSTATAR  EN LOS ESTATUTOS, ANTE AUSENCIA DE TITULO CONSTITUTIVO, ESTATUTOS QUE A LA SAZÓN SE IMPUGNAN POR NULIDAD.

 

                       B.- POR SER ACUERDO ECONOMICO GRAVEMENTE LESIVO A LOS INTERESES TANTO DE MI PATROCINADA COMO DE  LA COMUNIDAD DE HECHO, POR LA DUPLICIDAD DE CONTRIBUCION A LOS GASTOS,   DADO QUE,  COMO HASTA AHORA ACONTECE,  ES SUFICIENTE LA CUOTA  PARA CON LA COMUNIDAD PRINCIPAL QUE ATIENDE A LOS GASTOS DE LA SUBCOMUNIDAD DE HECHO.

 

 

III.- LA NULIDAD DE LOS NOMBRAMIENTOS DE LOS ORGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE HECHO, Comunidad de los Locales Comerciales … descritos  en Junta extraordinaria de 10 diciembre …, así reflejados en Acta, POR:

 

          A.-  INEPCIA, DESIDIA, DEJACIÓN EN EL DESEMPEÑO DEL CARGO EN LOS ULTIMOS 4 AÑOS      

 

 

           II.- AL PAGO DE   COSTAS.

 

 

 Que la presente demanda se apoya en los siguientes

 

 

 HECHOS

 

 

PRIMERO.-   Que mi patrocinada  es actual propietaria del Local … sito en calle…integrante de la Comunidad de Propietarios Principal, “ Comunidad de Propietarios Apartamentos Playa …

 

 

SEGUNDO.- Que   como se ha expresado en el encabezamiento de la presente demanda, mi mandante adquirió la propiedad del local en virtud de escritura pública de compraventa el día 20 mayo 2009, y como se corrobora en la misma, en virtud de Certificación de la Comunidad de Propietarios que se adjunta en la propia escritura notarial, el Local estaba al corriente del pago de las cuotas de comunidad, siendo la Comunidad de Propietarios a la que pertenecía y pertenece, la Comunidad de Propietarios, o Supracomunidad, o Comunidad Principal,  Apartamentos Playas …, siendo su Administrador Dña. …

 

 TERCERO.- Que   desde la fecha de la adquisición del local, 20 de mayo… mi patrocinada ha seguido abonando las cuotas de participación de forma semestral, así pactada,  a la Comunidad a la que pertenece desde el  tiempo de la compraventa, año … calificada además de Comunidad Principal; ello por la concurrencia  de requisitos legales  para poder sostener sin género de dudas, un supuesto de complejo inmobiliario, por la pluralidad de fincas urbanas, en conexión funcional de infraestructuras y servicios comunes, que se ha traducido en que la Comunidad que recibe y sigue recibiendo pagos para el adecuado mantenimiento y conservación de las infraestructuras comunes, tiene la consideración de Comunidad Principal, fruto de la agrupación de otras comunidades, donde sin embargo no figura como previa comunidad formal, la Comunidad que ahora sus acuerdos se impugnan.

 

Se acompañan ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE APARTAMENTOS EN PLAYA…, como DOCUMENTO NÚM. DOS, que verifica que tales estatutos fueron otorgados por el promotor único, la entidad mercantil …protocolizados notarialmente el día 23 de abril de … ante el Notario …., con el número 673 de su protocolo.

 

Se constata que tales estatutos, lo son para una pluralidad de comunidades que se unieron para crear una agrupación, una supracomunidad denominada COMUNIDAD DE APARTAMENTOS EN PLAYA …, a los artículos de los Estatutos que se acompañan como DOCUMENTO NÚM. DOS me remito.

 

Resaltar sin embargo, que el término  pluralidad de comunidades, se refieren a una suma de ellas que se encuentran previamente constituidas conforme la legalidad vigente en su momento, formalización alcanzada por acuerdo unánime de todos los propietarios, cuyos Estatutos  se acompañan de dos de ellas a título de ejemplo y prueba, como DOCUMENTO NÚM. TRES, donde se confirma que a diferencia de la subcomunidad que ahora se demanda, si se hayan legítimamente constituidas: se acompañan estatutos APARTAMENTOS PLAYA BLOQUE VIII, …

 

Sin embargo, y paradójicamente, existe ausencia de constitución formal como Comunidad, la que ahora sus acuerdos se impugnan, por ausencia  de Título Constitutivo, dado que no hay que olvidar que para la formalización de Título Constitutivo de una Subcomunidad de Propietarios se requiere unanimidad, salvo fuera otorgado por el propietario vendedor único;

 

Mientras que para la agrupación de Comunidades, se requiere el acuerdo de los presidentes de las Comunidades integrantes,  por acuerdo mayoritario de las respectivas juntas de propietarios.

 

Por tanto permite sostener, que el veto de un propietario impide la adopción de constituir una Comunidad de Propietarios, pero no así para una agrupación de comunidades, por lo que la existencia de una Comunidad de Propietarios llamada a integrarse en una agrupación, debe haberse originado con el consentimiento UNANIME de todos los propietarios, de todos los propietarios de los locales comerciales, que evidentemente no ha tenido lugar, lo que se traduce que la Comunidad cuyos acuerdos se impugnan ha actuado en todo momento bajo el modelo de una Comunidad de Propietarios de hecho o tácita, materializado en el ejercicio de ciertos actos jurídicos, como pudiera estimarse el hecho de haber obtenido  libro de actas, número de identificación fiscal de la Comunidad, pero ello para nada convalida o da carácter de Comunidad de Propietarios válidamente constituida, porque falta el requisito de unanimidad para el otorgamiento del Titulo Constitutivo.

 

Además, los actos jurídicos materializados en obtención de libro de actas, número de identificación fiscal,  desde luego no puede interpretarse adquiridos por consentimiento expreso o tácito de todos los propietarios de los locales comerciales, o al menos de mi patrocinada, dado que no cabe sostener un hipotético consentimiento tácito a través de la doctrina de actos propios, porque al tiempo de la compraventa, se corrobora el sometimiento del local adquirido por mi patrocinada solo y exclusivamente a los gastos de la Supracomunidad, sin que ninguna referencia escrita se hiciera a la Comunidad de Propietarios donde se halla el local, ni al tiempo de la compra ni después, precisamente porque no existe  prueba documental de su constitución formal posterior, precisamente por falta de unanimidad.

 

De todo lo expuesto en el presente epígrafe, se verifica, conforme a nuestro ordenamiento jurídico:

 

                                   Que la constitución de una SUBCOMUNIDAD puede hacerse en el propio Título Constitutivo, o con posterioridad pero observando los requisitos que se precisan para la modificación del citado Título, esto es UNANIMIDAD;

 

                                  Que no puede hablarse de SUBCOMUNIDAD DE HECHO O TACITA, dado que es presupuesto preceptivo el oportuno Acto Constitutivo a la sazón debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad; sin que ello pueda suplirse por la simple existencia de elementos objetivos como la existencia de  varios locales, o existencia de libro de actas.

 

Precisamente  conforme   la Certificación Registral que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. NUEVE, se confirma   ausencia de constancia registral, ausencia de  inscripción del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios Locales Comerciales…

 

Titulo Constitutivo que no puede suplantarse por la referencia registral de TÍTULO DE DECLARACION DE OBRA NUEVA, dado que éste título como se confirma del contenido del Certificado expedido por el Registro de la Propiedad de … no constituye elemento o instrumento de formalización de la división horizontal, es un paso previo, pero no sustitutivo, dado la ausencia manifiesta registral de la descripción de los diferentes locales que englobarían la Subcomunidad;

En definitiva existe una  ausencia del Título Constitutivo tanto en el plano de su contenido por obviarse el contenido que exige el art. 5 L.P.H., como falta de su constancia registral.

 

                                Que de  lo expresado en los   párrafos anteriores, la Comunidad de Propietarios Locales Comerciales, Apartamentos Playa no  es una  SUBCOMUNIDAD a título formal   solo tiene tal naturaleza formal la  Comunidad Principal, o Supracomunidad precisamente por la observancia y acatamiento de la L.P.H. y contenido registral.                              

 

CUARTO.- Que, atendiendo a la ACCION SUBSIDIARIA DE LA PRESENTE DEMANDA,   bajo la consideración fáctica que la Subomunidad de Propietarios cuyos acuerdos se impugnan, es a lo sumo una Subcomunidad de Hecho ó Tácita, con efectos jurídicos en el tráfico jurídico inmobiliario, ésta se rige por la normativa de la L.P.H., conforme art. 2.b., dado que conforme nuestro ordenamiento jurídico, la Comunidad que reúna los requisitos del art. 396 Código Civil, y no hubiera otorgado título constitutivo se regirá por las disposiciones de la L.P.H.,  al contenido de  la normativa de la L.P.H.  me remito:

 

Como consecuencia de ello, se ajusta a derecho, el objeto de la pretensión de la demanda como Acción Subsidiaria:

 

IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS adoptados en  junta extraordinaria el día 10 de diciembre … que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. CUATRO,  por la Comunidad de Propietarios de Hecho, “COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LOCALES…para se declare:

 

LA NULIDAD DE PLENO DERECHO O SU DECLARACIÓN DE INEXISTENTE, por vicio ab initio, del acuerdo de APROBACIÓN DE ESTATUTOS,  por ausencia del quórum que impone la Ley: unanimidad, art. 17 L.P.H.; sin que quede menoscabada tal impugnación por falta de complementos de forma, dado que acompañamos  el oportuno escrito de discrepancias en plazo legal, como DOCUMENTO NÚM. CINCO, y escrito de queja formal, DOCUMENTO NÚM. SEIS, para evitar entrar en el debate de un hipotético caso de consentimiento tácito de mi patrocinada a los estatutos que se acompañan como DOCUMENTO NÚM. SIETE.

 

LA ANULABILIDAD DE LOS DATOS ECONOMICOS, COBRO BIMESTRAL DE RECIBOS, OTROS GASTOS,   dado que ante la ausencia de unanimidad, no cabe alterar el Título Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad Principal o Supracomunidad, que es la que fija la contribución de los gastos,  como se verifica de su artículo 10 Estatutos, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. DOS: art. 10 Estatutos: “las participaciones en los gastos de la Comunidad se fijarán en proporción a los metros construidos en las zonas urbanizadas…..”

 

Dado que la Comunidad de Hecho carece de Estatutos y carece de Título Constitutivo y partiendo que la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de los servicios se hace con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo, sin perjuicio que el sistema de contribución pueda alterarse a través de  los Estatutos, por quórum de  unanimidad,  la Comunidad de Hecho no tiene legitimación para alterar el sistema de contribución de mi patrocinada, quien se haya sometida a lo dispuesto por la Supracomunidad ó Comunidad Principal desde el tiempo de su compra en …, todo ello porque la alteración o modificación del sistema de contribución, que puede ser paralelo a la cuota de participación, precisa de su constatación en los Estatutos, Estatutos que en la presente demanda se     impugnan como nulos en los términos expuestos, por lo que la nulidad de los estatutos, conlleva la nulidad de su contenido, esto es la imposición de gastos.

 

LA ANULABILIDAD  DE LOS NOMBRAMIENTOS DE LOS ORGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE HECHO, no por ausencia de quórum, porque conforme al art. 17.3.4 L.P.H., para el nombramiento del Presidente en segunda convocatoria, como ha acontecido en el Acta que se impugna relativo a la Junta Extraordinaria de fecha 10 diciembre …   basta el voto favorable de la mayoría de los asistentes cuyas cuotas sumen más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes o representados en la junta.

 

La impugnación descansa por la concurrencia del supuesto de hecho expresamente recogido en el art. 18.1.c. L.P.H.: IMPUGNACION POR SUPONER EL ACUERDO UN GRAVE PERJUICIO PARA ALGUN PROPIETARIO QUE NO TENGA OBLIGACION JURIDICA DE SOPORTARLO O SE HAYAN ADOPTADO CON ABUSO DE DERECHO, art. 7.2 Código Civil,  todo ello por vulneración de norma legal, dado que la calificación de grave perjuicio se extiende tanto a la aprobación de cobros bimestral de recibos y otros gastos, en los términos expuestos,   como al nombramiento de Dña. .. representante de … quien conforme al documento que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. OCHO, ejerce el cargo de presidente de la subcomunidad de hecho, desde el año 2009, ejercicio del cargo que no mengüa la aplicación de la L.P.H a pesar de  tratarse de una subcomunidad sin título constitutivo, lo que permite aseverar una incompetencia, desidia, dejación absoluta en el desempeño del cargo por incumplimiento manifiesto de una de sus obligaciones preceptivas, la celebración de Junta Ordinaria una vez al año para la aprobación de los presupuestos y cuenta, conforme art. 16.1 L.P.H; ausencia de celebración de juntas que ha acontecido durante los años sucesivos, …

 

Es cierto que la celebración de junta ordinaria cuando no la lleva a cabo el Presidente puede delegarse en los propietarios que representen la cuarta parte de los mismos, pero no sería justo  extender la desidia a mi patrocinada, porque desde la adquisición por compra del local comercial, como se corrobora en la escritura de compra, está vinculada de hecho y derecho a la Comunidad Principal, “Comunidad de Propietarios Apartamentos Playa…de ahí que las obligaciones de mi patrocinada  para la subcomunidad que ahora se demanda son inexistentes por falta de presupuestos o requisitos legítimos para su desarrollo:

 

                  Asuencia de estatutos aprobados por unanimidad por la subcomunidad.

 

                   Ausencia de título de la subcomunidad donde se imponga a cada comunero una cuota bimestral.

 

                   Ausencia de unanimidad de hipotética  alteración del Título    para participar en el pago al  sistema de contribución de la subcomunidad.

 

Por todo ello, se aprecia un abuso en la aplicación del contenido de la L.P.H., con un afán recaudatorio innecesario,  bajo la soflama de la creación de órganos de gobierno en la subcomunidad, eso si retribuidos,  ignorando dichos órganos que su nombramiento no les legitima para tomar acuerdos arbitrarios sino no están refrendados con el consentimiento y autorización de la Junta de Propietarios con arreglo al quórum que dispone la Ley, acuerdos que si además  afectan a materias que precisan de unanimidad porque lo dispone la Ley, o porque entraña alteración de Estatutos o Título Constitutivo, tales acuerdos son causa legal de su impugnación como así acontece en la presente demanda.

 

 

 

 

NOVENO.- Que en virtud de lo expuesto en los expositivos anteriores, la impugnación de los acuerdos,          descansa en la siguiente

 

 

 

 

FUNDAMENTACIÓN DE ANULABILIDAD:

 

 Art. 5 L.P.H.:”El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

 Art. 16.1 L.P.H.:La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.”

Art. 17.1 L.P.H.:Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los arts. 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.”

Art. 18 L.P.H.:1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.”