VENTANAS EN LA FACHADA: OBRAS COMO INSTALACION REJAS POR SEGURIDAD

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 19, 2014

VENTANAS: CAMBIOS COMO COLOCACION DE REJAS: Si la instalación de rejas en las ventanas comunitarias que dan al patio de luces y rellano de la escalera es para evitar los robos que se cometen por las mismas, entendemos que no cabe calificarla como mejora en los términos de nuestra Ley de Propiedad Horizontal, sino como una obra necesaria para la conservación y habitabilidad del inmueble, de ahí que basta la mayoría para acordar su colocación, quedando todos los propietarios obligados al pago, salvo que el disidente impugne judicialmente el acuerdo.


PATIO DEL EDIFICIO EN COMUNIDAD DE VECINOS: SU USO

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 19, 2014

PATIO COMUN DEL EDIFICIO EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: En principio todos los propietarios tienen derecho a usar los elementos comunes y entre ellos el patio de la finca, lo que ocurre es que por falta de acceso es imposible cumplir con esta premisa jurídica muchas veces; Pero tampoco gozan de un derecho especial los pisos bajos, salvo que en el Título Constitutivo así conste, sin que el hecho que hayan abierto un hueco les conceda más facultades, es más, la Comunidad puede obligar a que cierren, toda vez que han efectuado una abertura en el muro general; En definitiva, la Junta de Propietarios debe determinar si permite o no el uso a esos propietarios y si procede exigir que retiren el hueco abierto para el acceso; Lo que es claro es que por su voluntad propia, los propietarios han actuado sin base jurídica legal alguna, infringiendo el contenido de la L.P.H.


AIRE ACONDICIONADO: SU INSTALACION EN LA FACHADA DEL EDIFICIO

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 19, 2014

AIRE ACONDICIONADO: SU INSTALACION EN LA FACHADA: Nadie puede utilizar la fachada u otros elementos comunes para instalar servicios individuales y mucho más si produce molestias a los demás, porque así lo prohíbe la vigente L.P.H. Es la Comunidad de Propietarios quien debe de llevar a cabo la acción judicial, pero cualquier comunero de forma individual está legitimado totalmente para ello, según jurisprudencia consolidada, a propia iniciativa, o bien porque la Junta de Propietarios muestra una actividad pasiva, de dejación, de desidia, como en ocasiones acontece. El proceso judicial correspondiente es el proceso declarativo ordinario como prevé la L.P.H. en materia de Propiedad Horizontal.


LOCALES DE NEGOCIOS: OBRAS EN EL LOCAL QUE AFECTA A ELEMENTOS COMUNES

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 19, 2014

LOCAL NEGOCIOS: OBRAS EN EL INTERIOR QUE AFECTA A ELEMENTOS COMUNES: No hay ningún precepto en la L.P.H., que obligue a indemnizar a los locales que tengan alguna dificultad por la realización de obras comunes, de hecho nunca se ha planteado esta exigencia de indemnización, pues en otro caso, casi todas las obras producen problemas que perjudican a determinados pisos o locales; Por lo tanto, no se aprecia posibilidad legal del propietario del local, que vé mermados sus ingresos temporalmente por las obras, para reclamar a la Comunidad, ya que la situación puede considerarse de esas servidumbres necesarias y obligadas, mejor llamadas relaciones de vecindad, cuando lo que se está llevando a cabo es la reparación de la fachada que benéfica a todos, incluidos a los locales.


ELEMENTO COMUN: CAMBIO A ELEMENTO PRIVATIVO POR MEDIO DE DESAFECTACION

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 19, 2014

ELEMENTO COMUN: CONVERSION EN ELEMENTO PRIVATIVO: DESAFECTACION: Naturalmente que se puede convertir una parte del patio de luces en elemento privativo, como complemento de un local, pero para ello se necesita contar con la previa conformidad de todos los propietarios, es decir, hay que adoptar el acuerdo por unanimidad, modificando el Título Constitutivo, pues se trata de la desafectación de un elemento común; Adoptado el acuerdo, el mismo se debe inscribir en el Registro de la Propiedad, a fin que vincule a los propietarios futuros. Por ello es conveniente hablar antes con un Notario que vaya a otorgar el documento público a fin que luego no haya inconvenientes notariales o registrales.


PLAZA DE GARAJE: SUPERFICIE INFERIOR A LA REFLEJADA EN DOCUMENTO

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 19, 2014

PLAZA DE GARAJE: SUPERFICIE INFERIOR A LA ESCRITURADA: En el supuesto que la superficie real de la plaza de garaje sea inferior a la que figura en la Escritura Pública de compraventa, porque en tal superficie se incluyo lo que son también zonas comunes, el comprador puede optar conforme dispone el código civil, a solicitar una disminución o rebaja del precio de compra, o solicitar la rescisión del contrato siempre que en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se atribuyera a la plaza de  garaje; En el caso que los nuevos propietarios de las respectiva plaza de garaje no hubieran hecho reclamación alguna al respecto, existiendo tal error, reflejado en el Registro de la Propiedad, la modificación requerirá de la unanimidad de los propietarios conforme L.P.H.


LOS BUZONES: TRATAMIENTO EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

BUZON: INSTALACION: La cuestión que hay que plantearse es si la colocación de un buzón en la fachada del portal modifica la estética general de forma negativa o por el contrario es una mejora verdaderamente suntuaria. Si como suele ser habitual la instalación es sólo un pequeño buzón en el lugar que menos afecta al inmueble, bastará con el acuerdo de la mayoría, pues no hay alteración de elementos comunes y la realidad es que supone un beneficio para todos al no tener que soportar las continuas llamadas de los distribuidores de publicidad.


REPARACIONES URGENTES EN COMUNIDAD DE VECINOS

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

REPARACION URGENTE EN ELEMENTO COMUN POR UN PROPIETARIO: Si un propietario observa la necesidad de llevar a cabo una reparación, no puede hacerla por su cuenta ya que al tratarse de un elemento común no tiene facultades privativas, causa efecto que la Ley le impone el deber previo de comunicarlo al Administrador sin dilación. Es cierto que la obra de naturaleza Urgente conduce a la necesidad de evitar un daño o perjuicio inminente o una grave incomodidad de uso o disfrute, pero a pesar de ello no puede ser realizado por el propietario afectado, sino se precisa de la intervención del Administrador quien posteriormente dará cuenta a la Junta. Otra cosa es que el Administrador no haga nada, entonces acreditado la comunicación al Administrador, su desidia de actuar, faculta al propietario a ejecutarla teniendo derecho a reclamar a la Comunidad de Propietarios los gastos abonados.


REPARACIONES EXTRAORDINARIAS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

REPARACIONES EXTRAORDINARIAS: Son las que hay que llevar a cabo por acontecimientos imprevistos, fortuitos o no, causados por hechos de un tercero o no; para la ejecución de estas obras se precisa que sean acordadas por la Junta de Propietarios, sin perjuicio de excepciones, porque en éste ultimo caso excepcional,  podrá llevarlas el Administrador cuando se trate de medidas urgentes, cuya única formalidad es ponerlo en conocimiento inmediato de la Junta, o al Presidente; un supuesto habitual es el acuerdo de cambiar la tubería que suministra el agua, que al acontecer los hechos en el mes de agosto, y ante la necesidad de sustituirla, la obra reúne la condición de Reparación Urgente por lo que el Administrador está legitimado para llevarla a cabo, debiendo a posteriori comunicarlo a la Junta o al Presidente.


LA SERVIDUMBRE EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

SERVIDUMBRES QUE TIENE QUE TOLERAR EL PROPIETARIO: Dado que todo propietario sobre su vivienda tiene un derecho de propiedad, se precisa de su consentimiento para el establecimiento de una servidumbre, entendiendo por esta, aquella que se precise para la crear servicios comunes de interés general, por lo que quedarían excluidas aquellas servidumbres que se quieran imponer y busquen una finalidad distinta a satisfacer el interés general de la Comunidad; Las servidumbres más frecuentes que tiene que tolerar un propietario son las de paso que es una modalidad de servidumbre legal que como tal se puede imponer por la Comunidad de Propietarios  con carácter forzoso o coactivo, previa indemnización, quedando descartadas la intención de imponer al propietario una servidumbre de naturaleza voluntaria.


INDEMNIZACION POR DESALOJO DE SU VIVIVENDA POR OBRAS

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

INDEMNIZACION POR DESALOJO OBLIGADO POR OBRAS: En el supuesto que se obligue al desalojo de una vivienda o local, por obras necesarias de la Comunidad de Propietarios ordenadas por la autoridad administrativa, como es el ayuntamiento, todo propietario tiene derecho a pedir indemnización pro daños y perjuicios, y el afectado puede acudir directamente a los Tribunales acreditando el daño que le ha producido el desalojo sin necesidad de previa celebración de Junta, si bien es verdad que lo aconsejable es que el afectado antes de ir a juicio requiera a la Comunidad  el pago de los daños y un plazo para su desembolso, y transcurrido el mismo ejercer la acción judicial de reclamación.


DAÑOS: RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO POR DAÑOS: Es válido y eficaz el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, Organo Supremo de la Comunidad de Propietarios, quien en los Estatutos establezca la siguiente cláusula. El propietario del piso en que hubiese ocurrido el accidente o hecho que motivó el desperfecto o deterioro, será el obligado a repararlo a sus expensas, si las humedades se produjeran por no tener las debidas condiciones los desagües, dejar los grifos abiertos, existir fugas, y si surgieran diferencias o cuestiones entre los respectivos dueños las resolverá la Junta.