LAS OBRAS DE CONSERVACION EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

OBRAS DE CONSERVACION: Conforme la L.P.H., cada propietario esta obligado a mantener su vivienda en buen estado de conservación, y por obras de conservación, en sentido amplio, se entiende las reparaciones necesarias como son las evitar fugas en las instalaciones, cubrir grietas en las paredes. Como ha reiterado nuestra Jurisprudencia el mantenimiento y limpieza de la terraza es obligación de su propietario, y entre las labores de limpieza se incluyen la retirada de los desconchados de la fachada o de la terraza, sin perjuicio que su deficiente estado se atribuya o se impute a la Comunidad de Propietarios. Es posible que la Comunidad pueda alegar que no responde de los daños causados procedentes de terraza superior acreditando que la causa de los daños fueron por el mal estado de conservación y mantenimiento de la terraza por su propietario.


OBRAS DE COMUNICACION CON VIVIENDA COLINDANTE

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

OBRA DE COMUNICACIÓN DE UNA VIVIENDA CON OTRA: Tal actuación se estima como supuesto de auténtica modificación arquitectónica si afecta al aspecto exterior del edificio, o bien afecta a elemento común, muro de división, en cuyo caso se precisa el previo consentimiento de la Junta de Propietarios. De no proceder así se estaría cometiendo un acto ilícito civil, sin perjuicio de incurrir en infracción de la normativa urbanística municipal si no se ha obtenido la precia Licencia Municipal. Resaltar que hay que examinar con detenimiento los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ya que si estos permiten ejecutar obra de comunicación, será posible la apertura de una puerta sin necesidad de la autorización de la Comunidad.


LAS BUHARDILLAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Publicado por AbogadosCenteno en noviembre 5, 2014

BUHARDILLAS: Si conforme al Título Constitutivo o Escritura de División del edificio en Propiedad Horizontal, o conforme los Estatutos, el espacio bajo cubierta o la planta situado bajo el tejado o cubierta figuraba sin destino ni distribución, si posteriormente tal espacio se dividió en catorce buhardillas-trasteros y no de los propietarios de las viviendas adquiere la propiedad de doce o trece, tal adquisición no le autoriza para llevar a cabo las obras que estime necesarias si no existe el previo consentimiento de la Comunidad de Propietarios, no solo porque supondría una sustancial modificación de destino de las buhardillas, prohibido por los Estatutos sino sobre todo porque en la medida que las obras afectan a la estructura del edificio y a los elementos comunes, se precisa de Unanimidad.


LA VOTACION EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 15, 2014

JUNTA DE PROPIETARIOS: MAYORÍA DE LOS 3/5 Y AUSENTES: Si en una Junta de Propietarios   se plantea como cuestión, rechazar ciertos servicios que se aprueban con la mayoría de los asistentes, se debate si posteriormente los ausentes pueden cambiar la situación contestando en sentido distinto; Ello no es posible; la Junta de Propietarios ha acordado una opción negativa, rechazar ciertos servicios, porque así lo ha decidido la mayoría de los concurrentes, y tal decisión debe vincular a los que no contestan; Por tanto todos aquellos que debidamente notificados no contestan se computará su voto favorable, pero siempre a favor del acuerdo que no quiere modificar la situación actual, no la posición contraria al mismo. Otra cosa es que si hubiera muchos escritos de los ausentes que se oponen al acuerdo, el Presidente o el 25% de los propietarios pueden volver a tratar el tema celebrando una nueva Junta Extraordinaria.


GASTOS DE CONSERVACION DEL EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 15, 2014

GASTOS DE CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO: Dado que los elementos comunes están destinados al uso y disfrute común de todos y cada uno de los propietarios, éstos están obligados a su conservación, y la contribución a ello se manifiesta tanto satisfaciendo la cuota de participación que tenga asignada, como usando diligentemente de los mismos. El uso continuo de los elementos comunes ocasionan deterioro, de ahí que los comuneros tengan que contribuir también a los gastos de reparación entendiendo como estos los destinados a arreglar los daños y menoscabos que se hayan producido en los elementos comunes. Entre tales obras figuran las de Rehabilitación, originadas por su antigüedad y deterioro por el paso de los años. En este caso la fuente de conflictos entre los propietarios viene por el costo elevado de las obras, por eso las mismas tienen que limitarse a la reparación de lo estrictamente dañado; Ante el caso que por razón de la rehabilitación impuesta por el Ayuntamiento, se lleve a cabo la introducción de nuevos materiales o técnicas, o empleo de materiales de calidad superior, se podría sostener que estamos ante un posible supuesto de Innovaciones no Necesarias cuyo coste no puede imponerse a los disidentes.


OBLIGACION DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD AUNQUE NO SE USEN

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 15, 2014

OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD AUNQUE NO SE USEN: Como ha declarado la Jurisprudencia, no cabe eximirse de contribuir a los gastos en los siguientes supuestos: No cabe alegar por un propietario la no utilización de un elemento o servicio para intentar exonerarse de la obligación de contribuir. No pueden los propietarios de los bajos y sótanos, que no hayan de utilizar los servicios de portería, ascensor y escalera, dejar de contribuir a los gastos que originen estos servicios. Sin embargo hay que matizar que la no contribución solo podrá operar si figura expresamente en los Estatutos.


CUOTA DE PARTICIPACION EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: SU MODIFICACION

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 15, 2014

CUOTA DE PARTICIPACIÓN: MODIFICACIÓN: Si está fijado el coeficiente de participación de cada propietario en la contribución, por ejemplo del gasto de calefacción, no se puede alterar si no es por Unanimidad, no pudiéndose admitir que la alteración de la cuota lo fue porque existe un acuerdo adoptado en Junta de Propietarios donde se consigno lo siguiente: que las cuotas se aumentaban a partir del mes de septiembre en la cifra que se estimase conveniente en proporción al coeficiente de propiedad o cuota de participación. Estamos ante un supuesto de modificación del porcentaje que precisa de Unanimidad en la Junta de Propietarios.


GASTOS GENERALES EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 15, 2014

GASTOS GENERALES: CONTRIBUCIÓN: El concepto de Gastos Generales viene determinado por dos notas características: que tal gasto sirva para el adecuado sostenimiento del edificio y que no sea susceptible de individualización, esto es, que el gasto no sea imputable a un piso o solo a varios pisos. La característica que sirva al adecuado sostenimiento implica que a de tratarse de gastos que tengan el revestimiento de Necesarios, y como gastos necesarios se encuentran los de Reparación y los de Conservación; Por tanto a efectos de contribuir en los gastos de la Comunidad se hace necesario distinguir que sean Gastos Necesarios, Gastos Extraordinarios, Gastos de Mejora, Gastos para Innovaciones.


NEGATIVA DEL PROPIETARIO PARA ACCEDER A SU VIVIENDA: EFECTOS

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 15, 2014

NEGATIVA PROPIETARIO A ENTRADA EN SU PISO PARA REPARACIONES: La consecuencia de la negativa se traduce en reclamar a su propietario la reclamación de daños y perjuicios sin perjuicio además de instar judicialmente la entrada en el mismo, ello porque la propietaria de la vivienda en planta inferior tiene el derecho de ser puesta a resguardo de cualquier emisión de aguas, o filtraciones que caen sobre el techo de su casa. Conforme a Derecho, el deber jurídico es lograr una rápida subsanación de los desperfectos afectantes al buen uso del edificio, no solo para salvaguardar el interés general, sino también y principalmente para dar protección directa, eficaz y urgente al vecino que de manera inmediata esta sufriendo las consecuencias del desperfecto; ello es así por razón del interés general y del deber de solidaridad, que se traduce en la necesidad de existir una mayor flexibilidad en el derecho de propiedad en beneficio y armonía de las relaciones interpersonales como consecuencia de la co-propiedad que existe en todo régimen de Propiedad Horizontal.


ENTRADA EN DOMICILIO POR OBRAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 15, 2014

ENTRADA EN DOMICILIO PARA OBRAS DE INTERÉS GENERAL: La inviolabilidad del domicilio, como derecho a no penetrar en el interior del mismo si no existe voluntad de su propietario, aunque esté protegido por nuestra Constitución, es en sí un derecho relativo y limitado ya que la propia Constitución autoriza su restricción en los supuestos contemplados por la Ley, siendo doctrina reiterada, que no existen derechos ilimitados y que la restricción de un derecho viene determinada y justificada en ocasiones por el respeto de otros derechos constitucionales o bienes constitucionalmente reconocidos. Así resulta cuando hay que entrar en vivienda de un comunero por razones de interés general, donde la entrada es necesaria para la finalización de unas obras acordadas y aprobadas en Junta de Propietarios, cuyos acuerdos son ejecutivos, por lo que la inviolabilidad del domicilio no puede prosperar por el contenido de los artículos de la Ley Propiedad Horizontal, art. 18, art. 9 L.P.H.


OBRAS EJECUTADAS SIN CONSENTIMIENTO

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 1, 2014

OBRAS EFECTUADAS POR PROPIETARIO SIN CONSENTIMIENTO: Una obra que consista por ejemplo en el cierre de un patio de luces por un propietario necesita del permiso o del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme establece la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y de la configuración del edificio que afectan al Título Constitutivo o escritura de División del edificio en Propiedad Horizontal. Si ante la oposición o no permiso de la Comunidad, el propietario ejecuta la obra, la comunidad está legitimada para que vía judicial reclame la restitución del lugar a su estado primitivo a costa del propietario infractor, para lo cual se precisará de informe pericial para determinar el valor de la obra a practicar.


RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO EN EDIFICIO EN COMUNIDAD

Publicado por AbogadosCenteno en octubre 1, 2014

RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO POR DAÑOS: Es válido y eficaz el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, Órgano Supremo de la Comunidad, quien en los Estatutos establezca la siguiente cláusula. El propietario del piso en que hubiese ocurrido el accidente o hecho que motivó el desperfecto o deterioro, será el obligado a repararlo a sus expensas, si las humedades se produjeran por no tener las debidas condiciones los desagües, dejar los grifos abiertos, existir fugas, y si surgieran diferencias o cuestiones entre los respectivos dueños las resolverá la Junta.