OBRAS DE DECORACIÓN: SUJECIÓN A LA L.P.H.

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 18, 2014

ELEMENTOS DE DECORACIÓN EN URBANIZACIÓN: La colocación de maceteros en zonas comunes de una urbanización, desde el punto de vista de la Ley de Propiedad Horizontal no puede considerarse como un nuevo servicio de interés general, por lo que para su instalación no cabe exigir unanimidad o mayoría cualificada. En todo caso donde si hay que hacer hincapié es si la colocación de los maceteros afectan negativamente a la estética general, o es un supuesto de mejora suntuaria, en cuyo caso la unanimidad se impondría. Pero si es el caso habitual de destinar los maceteros para embellecer zonas comunes, bastará que lo consientan propietarios que representen la simple mayoría al no existir alteración de elementos comunes.


DERECHO DE INDEMNIZACION POR DAÑOS CAUSADOS

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 18, 2014

INDEMNIZACIÓN: DAÑOS: La Comunidad de Propietarios tiene que distinguir entre daños en ELEMENTOS PRIVATIVOS, piso o local, en los cuales la conformidad por la indemnización debe ser decidida de forma individual, firmando el propietario afectado el conforme o bien rechazando el importe ofrecido por la compañía de seguros. En caso de daños y perjuicios en ELEMENTOS COMUNES, para su aceptación basta el voto de la mayoría de la Junta de Propietarios aprobando la indemnización, dado que es un supuesto de los comprendidos en la regla tercera del art. 17 L.P.H. por lo que no se precisa unanimidad o mayoría cualificada.


DEUDAS PENDIENTES POR PROPIETARIO TRAS VENTA DE VIVIENDA

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 18, 2014

DEUDAS AL TIEMPO DE LA VENTA DE VIVIENDA: No puede sostenerse que el Certificado de la Comunidad puede decir que el piso o vivienda no tiene deudas, porque puede ser que ello no se ajuste a la realidad. Podrá señalar que el nuevo propietario ha satisfecho el año actual y el año anterior, conforme dispone la propia Ley de Propiedad Horizontal, pero señalando a la vez que hay pendientes de pago cantidades anteriores. Es evidente que esto no obliga al pago al actual propietario y otro nuevo dueño, por ser recibos anteriores a la citada afección real, pero el Certificado debe recoger la deuda del piso o local, que existe a todos los efectos, aunque sea difícil que se reclame al primitivo titular, aunque dicha Certificación expedida por la Comunidad de Propietarios no suponga ninguna responsabilidad personal de los compradores.


CUOTAS DE PARTICIPACION: OBLIGACION DE PAGAR

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 18, 2014

PAGOS DE CUOTAS DE GARAJE FIJADA POR EL PROMOTOR: Si el promotor fue quien fijo las cuotas, y después procedió a la venta de las plazas de garaje y de los trasteros, es evidente que no puede negarse al pago de las cuotas hechas en virtud del reparto que el mismo proporciono, en base al principio jurídico de los Actos Propios, además que con este sistema se han repartido los gastos correspondientes a los últimos años sin que nadie haya impugnado por la vía judicial. Ante la situación descrita, es sumamente aconsejable que el reparto de coeficientes conste en el acuerdo de la Junta de Propietarios, para conocimiento de todos los propietarios, ya que en otro caso, alguno de los comuneros puede ampararse o escudarse en lo dispuesto en el artículo 393.2 Código civil en el sentido de tratamiento igual para todos.


EL ARRENDATARIO Y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 18, 2014

EL ARRENDATARIO Y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: Conforme a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal se verifica que no es jurídicamente admisible ni hay norma legal que lo ampare que los recibos que emite la Comunidad de Propietarios se expida a nombre del arrendatario y no del propietario; La Comunidad es siempre de propietarios, con independencia que estos puedan repercutir los gastos al arrendatario, en virtud de sus propios pactos, que no afectan internamente a los derechos y obligaciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Otra cosa es que los recibos, emitidos a nombre del propietario, sean pagados directamente por el arrendatario, incluso domiciliados en su propia cuenta corriente, así como que el Administrador pueda certificar quien los paga realmente.


EL CONSENTIMIENTO TACITO DE LA COMUNIDAD: EFECTOS

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 18, 2014

CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD EN OBRAS EN ELEMENTO COMÚN: El uso de un elemento común conferido a un propietario por acuerdo de la Comunidad de Propietarios no legitima a aquel a ejecutar obras, dado que son obras que afectan a elemento común, que precisan de la preceptiva autorización de la Junta de Propietarios; el acuerdo comunitario de concesión de uso, no convalida las obras, sino el uso, y querer hacer una interpretación extensiva para realizar obras, bajo la figura del consentimiento tácito por la Comunidad carece de eficacia legal, porque equivaldría a la utilización exclusiva de un elemento común sin derecho a obra, no reconocerlo así es quebrantar los pilares básicos de toda Comunidad: que ésta es el órgano soberano para decidir en beneficio o interés general de todos los comuneros.


GASTOS DE LA COMUNIDAD: REPARTO

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 4, 2014

REPARTO GASTOS DE FORMA DISTINTA A LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN FIJADA: En ocasiones acontece que una Comunidad está repartiendo los gastos de forma distinta a la cuota de participación o coeficiente que es esto último la regla general conforme Ley Propiedad horizontal. Hay que tener presente que las Juntas de Propietarios, como órgano soberano, tienen facultades para modificar este sistema de coeficientes, y ello ocurre por medio de los Estatutos o por Acuerdo expreso o incluso de forma tácita al aprobarse varios años las cuentas y presupuestos de una determinada forma. Si los propietarios en un momento determinado acordaron pagar a partes iguales los gastos de limpieza o la reparación del pozo séptico, y ello se remonta a más de cuatro o cinco años, no cabe ahora impugnar lo que antes se aceptó.


ACUERDO ESTATUTARIO: MODIFICACION DE SU CONTENIDO

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 4, 2014

MODIFICACIÓN DE ACUERDO FIJADO EN LOS ESTATUTOS: Aunque en los Estatutos se hiciera constar que para modificar el horario del portero automático se necesitaría de la unanimidad, no se está ante una disposición complementaria al Titulo, pues este tipo de normas, aunque figuren en la escritura de división del edificio en Propiedad Horizontal, son consideradas como parte de un reglamento de régimen interior; Habida cuenta que lo planteado es una disposición contraria a las reglas imperativas de la ley de Propiedad Horizontal, debe ser tenida como nula. Y es nula porque no es lógico que para crear o suprimir servicios se exija una mayoría cualificada, y para modificar un horario se necesite unanimidad.


AGRUPACION DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 4, 2014

AGRUPACIÓN DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: La constitución de una agrupación de Comunidades en los términos que prevé la Ley de Propiedad Horizontal no tiene carácter obligatorio por lo que en ningún caso puede imponerse a una u otra Comunidad de Propietarios ya que siempre va a requerir que previamente los Presidentes de cada una de ellas sean autorizados por el acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios. El que no quiera constituir una agrupación de Comunidades no quiere decir que queda liberado de tener elementos comunes, porque como dispone la L.P.H., respecto de los pactos acordados entre los copropietarios, rige supletoriamente las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente no cabe que ninguna Comunidad decida segregarse unilateralmente sin la previa unanimidad de todos los propietarios al ser supuesto de modificación del Título Constitutivo.


OBRAS EN JARDIN DE USO PRIVATIVO

Publicado por AbogadosCenteno en septiembre 4, 2014

OBRAS EN JARDÍN DE USO PRIVADO: Aunque el jardín de uso privado tenga el concepto de común, el propietario tiene capacidad para llevar a cabo las obras necesarias para su mejor servicio, siempre que ello no afecte de manera esencial a la estética del edificio, ni desde luego altere otros elementos comunes. Por lo tanto, manteniendo un sistema parecido a la propia fachada, o simplemente con alambrada y plantas, no vemos problema en que el jardín se cierre al exterior en beneficio de la seguridad e intimidad del titular del derecho de uso.


LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS EN LA COMUNIDAD DE VECINOS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 31, 2014

GASTOS EXTRAORDINARIOS: El gasto originado por la colocación de una puerta de rejas de hierro para la mayor seguridad del edificio, puede perfectamente participar de la naturaleza de obra extraordinaria a la que como así ha dispuesto nuestra Jurisprudencia, deben contribuir los locales de negocios aun cuando exista cláusula estatutaria exonerando de la participación en los gastos del portal o escalera. Este tipo de cláusulas deben ser objeto siempre de interpretación restrictiva, por lo que todos aquellos gastos que no sean de mero mantenimiento o de conservación, deben entenderse excluidos de los mismos.


BAJANTE DE AGUAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 31, 2014

BAJANTE DE AGUAS: PROBLEMÁTICA EN COMUNIDAD VECINOS: La instalación de una bajante de aguas fecales por otra Comunidad en un garaje supone el establecimiento de una servidumbre, que por aplicación del Código Civil, debe realizarse en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, y siempre previa indemnización; Por ello, el titular de la plaza de garaje no tiene que soportar la instalación de dicha bajante, de forma que prácticamente le impide el aparcamiento de su vehículo, máxime cuando técnicamente es posible su ubicación en otro lugar; La reclamación podrá dirigirla el propio comunero ante la pasividad de la Comunidad de Propietarios contra aquella otra que ha instado la bajante, teniendo en cuenta que aun en el supuesto en que la servidumbre se hubiese constituido con el cumplimiento de todos los requisitos legales, el dueño de la plaza de garaje, predio sirviente, podrá variar la misma, a su costa ofreciendo otro lugar o forma igualmente cómodos conforme art. 545 código civil.