CUOTA DE PARTICIPACIÓN: MODIFICACIÓN

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 31, 2014

CUOTAS DE PARTICIPACIÓN: ACUERDO DE MODIFICACIÓN: Para pasar de unos coeficientes expresados en fracciones, como puede ser dos treceavas partes, una treceava parte…, a unos coeficientes en centésimas que determina la Ley de Propiedad Horizontal, que de echo se vienen aplicando por la Comunidad, manteniendo la misma proporción, no hay otro camino que el acuerdo unánime de la Junta, facultando al Presidente, con asesoramiento previo de un Notario a que participe en el otorgamiento de la necesaria escritura pública para posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. A falta de acuerdo unánime, habría que acudir a la vía judicial.


COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CON TRES PORTALES

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 31, 2014

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CON TRES PORTALES: La única manera de comprobar si estamos ante una Comunidad única por cada bloque, donde todos ellos forman un conjunto inmobiliario, es ver el Título Constitutivo y observar si el coeficiente asignado a cada piso o local es cien centésimas, como dispone la Ley de Propiedad Horizontal en relación al propio bloque o a la Comunidad general. En todo caso existirán tantos Libros de Actas y Juntas como Comunidades de Propietarios se hayan constituido, por lo que si en definitiva existe una sola Comunidad, nos encontraremos con un solo Libro y una sola Junta de Propietarios.


LOCALES DE NEGOCIOS: OBRAS EN COMUNIDAD VECINOS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 31, 2014

LOCALES DE NEGOCIOS: AGRUPACIÓN DE DOS LOCALES COLINDANTES: Si tales locales pertenecen a un mismo propietario y en los Estatutos o en el Título Constitutivo o Escritura de División del Edificio en Propiedad Horizontal se le faculta para acto de Agrupación, está plenamente facultado para llevarlo a cabo sin necesidad de autorización de la Junta, porque como dispone nuestra Jurisprudencia, la libertad de contratación que reconoce nuestro ordenamiento jurídico, y ante la obligatoriedad de los pactos que se estipulen, tales tiene plena aplicación en la esfera o trafico jurídico, lo que se traduce la obra de agrupación se puede llevar a cabo sin autorización de la Junta porque ello no quebranta la Ley de Propiedad Horizontal consecuencia de lo pactado en el Título Constitutivo y Estatutos.


OBRAS ENTRE VIVIENDAS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

OBRA DE COMUNICACIÓN DE UNA VIVIENDA CON OTRA: Tal actuación se estima como supuesto de auténtica modificación arquitectónica si afecta al aspecto exterior del edificio, o bien afecta a elemento común, muro de división, en cuyo caso se precisa el previo consentimiento de la Junta de Propietarios. De no proceder así se estaría cometiendo un acto ilícito civil, sin perjuicio de incurrir en infracción de la normativa urbanística municipal si no se ha obtenido la precia Licencia Municipal. Resaltar que hay que examinar con detenimiento los Estatutos de la Comunidad, ya que si estos permiten ejecutar obra de comunicación, será posible la apertura de una puerta sin necesidad de la autorización de la Comunidad.


VIVIENDA: SU DIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

DIVISIÓN DE UNA VIVIENDA: Es de interés distinguir entre División material en la cual no interviene la aplicación del régimen de Propiedad Horizontal, y por tanto no se necesita la autorización de la Junta de Propietarios, cuando en una vivienda su propietario decide reparar materialmente la misma colocando tabiques, distribuyendo su uso como ocurre en una vivienda de amplia superficie en la que se hacen separaciones físicas para que pueda ser ocupado por diferentes personas. La División Jurídica en cambio, que tiene lugar cuando una vivienda pasa de ser una sola a dos o tres o más, motiva la desaparición de la cuota de participación asignada, donde se tiene que asignar otras nuevas a las nuevas viviendas fruto de la división, lo que implica que en este caso debe tenerse en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal, que implica la previa autorización de la Junta para la División.


BUHARDILLAS: OBRAS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

BUHARDILLAS: Si conforme al Título Constitutivo o Escritura de División del edificio en Propiedad Horizontal, o conforme los Estatutos, el espacio bajo cubierta o la planta situado bajo el tejado o cubierta figuraba sin destino ni distribución, si posteriormente tal espacio se dividió en catorce buhardillas-trasteros y no de los propietarios de las viviendas adquiere la propiedad de doce o trece, tal adquisición no le autoriza para llevar a cabo las obras que estime necesarias si no existe el previo consentimiento de la Comunidad de Propietarios, no solo porque supondría una sustancial modificación de destino de las buhardillas, prohibido por los Estatutos sino sobre todo porque en la medida que las obras afectan a la estructura del edificio y a los elementos comunes, se precisa de Unanimidad.


COMUNIDAD PROPIETARIOS: CERRAMIENTO DE TERRAZAS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

TERRAZA: CERRAMIENTO: En principio conforme la Ley de Propiedad Horizontal, se prohíbe toda obra que altere la configuración o estado exterior de la fachada de un edificio en régimen de Comunidad de Propietarios, por lo que todo propietario tiene el derecho a exigir que se mantenga una determinada imagen, y ante tal derecho, se considera infracción de Ley toda obra que se realice en una terraza aumentando el volumen mediante una estructura habitable fruto del cerramiento. Ahora bien no existirá infracción de Ley cuando la obra se realizase a la vista de los demás comuneros o propietarios y hubiese transcurrido más de diez años.


EXTRACTOR DE HUMOS: PROBLEMAS EN COMUNIDAD PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

EXTRACTOR DE HUMOS: La colocación en la cocina de un piso destinado a vivienda de un extractor de humos para expulsar éstos por el patio cerrado en donde se encuentra la escalera del inmueble no es posible, si la cocina tiene una salida natural de dichos humos. Tampoco sería factible que uno de los inquilinos de un piso instale un extractor al patio común, si por lo reducido de éste, y la fuerza de aquél, los humos se introducen en el patio situado enfrente, si bien en este caso sería el titular de este último el que debiera ejercitar la acción prohibitiva basándose en el mal uso que se hace del patio común.


INSTALACIÓN DE TOLDOS: PERJUICIOS QUE PUEDE CAUSAR

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

TOLDOS, MARQUESINAS: SU INSTALACIÓN: En materia de toldos, en particular los colocados en planta baja con terraza de amplia superficie, aun cuando su instalación no altere la configuración ni implique modificación de la fachada, no por ello deja de perturbar las facultades dominicales o de propiedad del propietario de la vivienda situada en un plano inmediatamente superior, al quedar privado de visibilidad sobre la acera y al causar molestias incluso peligros por la mayor facilitad que representa el acceso desde la calle a través de sus ventanas, por lo que todo ello supone un ejercicio anormal de derechos y una utilización de los mismos en perjuicio de tercero, es decir al propietario de la vivienda superior, por ello dicho propietario está legitimado para exigir la reducción en la medida oportuna de la colocación del toldo instalado en planta baja.


IMPUGNACIÓN DE ACTAS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

IMPUGNACIÓN DE JUNTAS DE PROPIETARIOS O IMPUGNACIÓN JUDICIAL: Si un propietario pretendiese que determinados acuerdos, incluso las propias Juntas, sean declaradas nulas por el Juzgado, debe proceder para ello a ejercer acción judicial de impugnación en los plazos fijados en la L.P.H., pidiendo la suspensión cautelar de los mismos. En el caso que nada se hiciese, el silencio no lleva a la nulidad de la Junta por muchas irregularidades que se hayan cometido, ya que precisamente la falta de legalidad es uno de los motivos de impugnación.


OBRAS DE DECORACIÓN: SUJECIÓN A LA L.P.H.

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

ELEMENTOS DE DECORACIÓN EN URBANIZACIÓN: La colocación de maceteros en zonas comunes de una urbanización, desde el punto de vista de la Ley de Propiedad Horizontal no puede considerarse como un nuevo servicio de interés general, por lo que para su instalación no cabe exigir unanimidad o mayoría cualificada. En todo caso donde si hay que hacer hincapié es si la colocación de los maceteros afectan negativamente a la estética general, o es un supuesto de mejora suntuaria, en cuyo caso la unanimidad se impondría. Pero si es el caso habitual de destinar los maceteros para embellecer zonas comunes, bastará que lo consientan propietarios que representen la simple mayoría al no existir alteración de elementos comunes.


DERECHO DE INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS CAUSADOS

Publicado por AbogadosCenteno en agosto 20, 2014

INDEMNIZACIÓN: DAÑOS: La Comunidad de Propietarios tiene que distinguir entre daños en ELEMENTOS PRIVATIVOS, piso o local, en los cuales la conformidad por la indemnización debe ser decidida de forma individual, firmando el propietario afectado el conforme o bien rechazando el importe ofrecido por la compañía de seguros. En caso de daños y perjuicios en ELEMENTOS COMUNES, para su aceptación basta el voto de la mayoría de la Junta de Propietarios aprobando la indemnización, dado que es un supuesto de los comprendidos en la regla tercera del art. 17 L.P.H. por lo que no se precisa unanimidad o mayoría cualificada.