¿Qué sucede con las deudas de una vivienda y los herederos?
Si se heredan bienes inmuebles ¿responden los herederos de los bienes de las cuotas o deudas de la Comunidad de Propietarios?
Recibimos a menudo esta consulta en nuestro despacho de abogados especialistas en Comunidad de Propietarios en Madrid, y es que ante una herencia donde alguno de los bienes es una vivienda, y ésta se encuentra en régimen de propiedad horizontal (sujeta por tanto a los estatutos de una Comunidad de Propietarios), surge la duda a los herederos de qué cargas tiene el bien inmueble que va a a recibirse.
Si bien las cargas de una vivienda suelen reflejarse en el Registro de la propiedad, hay ocasiones en las que una Comunidad de Propietarios reclama, por ejemplo, deudas de cuotas impagadas por el propietario, y dichas deudas no aparecen en el Registro mencionado. ¿Deben los poseedores de los derechos hereditarios (herederos o compradores de los mismos) hacerse cargo de las deudas de la Comunidad?
Para resolver esta cuestión, hacemos la consulta al despacho de Abogados GarCe, especialistas en herencias y testamentos en Madrid.
El valor de una herencia, se calcula sumando todos los bienes que quedan a la muerte del testador, más las donaciones efectuadas en vida. A esa cantidad se le restarán el importe de las deudas y cargas de esa herencia. Una deuda frente a una Comunidad de Propietarios de un bien inmueble que forma parte de una herencia es responsabilidad de los herederos, que han de responder por ella con sus propios bienes o hasta donde alcancen los bienes de la propia herencia, si se ha aceptado pura y simplemente o a beneficio de inventario, respectivamente. Es más, el adjudicatario final del bien inmueble, heredero o comprador, será el que haya de soportar las cargas en su totalidad y podrán reclamársele las deudas que hubiera a favor de la Comunidad (Art. 9-e LPH), hasta el punto de que la vivienda podrá ser embargada para hacer frente al pago de la deuda acumulada.
Es importante por tanto informarse a través de la propia Comunidad de Propietarios, en escrito dirigido al administrador de la misma redactado preferiblemente por un abogado especialista en Comunidades de Propietarios, de las cargas y deudas que el bien inmueble tiene. Y es preferible y muy aconsejable que sean liquidadas antes de la adjudicación de dicho inmueble.
Un caso particular se abre cuando el bien inmueble procedente de una herencia es vendido a un tercero que no tiene condición de heredero. La jurisprudencia, en numerosas sentencias, termina por indicar que el comprador del bien inmueble no es responsable de las deudas (derechos y deberes hereditarios) del heredero y por tanto no pueden reclamársele las mismas. Sin embargo, y dado que las cargas de una vivienda son reales y directas del bien inmueble, éstas afectan directamente al comprador en el sentido de que la vivienda podría llegar a ser embargada para afrontar el pago a la Comunidad de Propietarios, siempre existiendo el derecho a reclamar el pago de las cantidades a los herederos que en su día vendieron la herencia o parte de la misma.
Es recomendable, dada la complejidad existente en casos de herencias y testamentos, que ante casos en los que se sospeche que un bien a adjudicar pueda tener cargas o deudas reclamables por una Comunidad de Propietarios, se acuda inmediatamente a solicitar el asesoramiento de una abogado especialista en Comunidades de Propietarios o en herencias y testamentos. Sólo de esta manera se asegurará de que el bien inmueble a recibir será adjudicado una vez se hayan resuelto todas las incidencias relacionadas con el mismo.
