Demanda de acceso a garaje a través de zona común
Transcribimos a continuación parte de la demanda en los juzgados de primera instancia de la Comunidad de Madrid para reclamar el derecho de paso a través de una zona común. Recordamos que, debido a que la misma no se ofrece completa, la utilización del texto como elemento meramente informativo.
Recomendamos ponerse en contacto con un abogado especialista en comunidades de propietarios para la tramitación de cualquier tipo de reclamación o demanda oficial.
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA,
QUE POR TURNO CORRESPONDA,
DE LOS DE …
D. … Procurador de los Tribunales, y de D. … según designación “apud-acta” a realizar ante el Sr./a Secretario/a Judicial previo señalamiento de hora y día para su otorgamiento, y asistido de letrado D. ÁNGEL CENTENO GARCÍA, abogado del I.C.A.M., ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho, DIGO
Que mediante el presente escrito, en nombre de mi mandante formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO SOBRE LA SIGUIENTE ACCIÓN:
1.- EXCLUSIÓN DE USO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, Y ATRIBUCIÓN A MI PATROCINADO, VIVIENDA QUINCE, DEL USO PRIVATIVO COMPARTIDO CON LA VIVIENDA CATORCE, DE LA ZONA O ESPACIO DE ACCESO A LA VIVIENDA Y GARAJE DE SU PROPIEDAD COMO AL PORCHE DE ENTRADA A SU VIVIENDA DESIGNADA CON EL NÚMERO QUINCE, AL RECONOCERSE EN EL TITULO CONSTITUTIVO, QUE LA ZONA DE ACCESO TIENE LA CONSIDERACIÓN DE ELEMENTO COMÚN DE USO PRIVATIVO PARA LOS PROPIETARIOS DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES CATORCE Y QUINCE.
2.- QUE COMO CONSECUENCIA DEL USO PRIVATIVO COMPARTIDO DE ELEMENTO COMÚN POR LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS QUINCE Y CATORCE, SE DETERMINE EL ESPACIO DE USO PRIVATIVO PARA MI PATROCINADO, EN EL SENTIDO SE LE RECONOZCA:
A.- ZONA DE DERECHO DE TRANSITO O PASO HASTA SU VIVIENDA Y GARAJE.
B.- ZONA DE DERECHO DE ESTANCIA Y DISFRUTE, FRUTO DEL CONJUNTO DE LAS FACULTADES QUE EMANAN DEL DERECHO DEL USO PRIVATIVO DEL ESPACIO COMÚN QUE COMPRENDE LA LINEA RECTA LONGITUDINAL DE LO QUE CONSTITUYE SU VIVIENDA Y GARAJE.
C.- USO POR MITAD DEL PORCHE DE ENTRADA, AL ESTAR UBICADAS EN EL PORCHE LAS PUERTAS DE ACCESO PARA LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS CATORCE Y QUINCE. TODO ELLO PARA CONCRETAR O DEPURAR JURÍDICAMENTE EL USO COMPARTIDO PRIVATIVO DE ELEMENTO COMÚN.
3.- QUE COMO CONSECUENCIA DEL USO PRIVATIVO DE LA ZONA O ESPACIO DE ACCESO A LA VIVIENDA Y GARAJE COMO AL PORCHE DE ENTRADA A LAS VIVIENDAS QUINCE Y CATORCE, SE LIMITE EL PASO A LAS DEMÁS PERSONAS Y COMUNEROS, PARA, EN ARAS A LAS RELACIONES DE BUENA VECINDAD, SEA IMPRESCINDIBLE CON EL FIN ÚNICO DE ATENDER, CONSERVAR, REPARAR LOS ELEMENTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD.
4.- AL PAGO DE LOS INTERESES Y COSTAS.
FORMULÁNDOSE EN CONSECUENCIA DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO CONTRA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE … CON DOMICILIO DE SU PRESIDENTE, D. .. EN CALLE… fundamentando dicha pretensión en los siguientes
HECHOS
PRIMERO.- Que mi patrocinado en virtud de Escritura de Compraventa otorgada el día 5 de Junio … ante el Notario D. .. con el número de su protocolo 1056, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. UNO, adquirió la propiedad de la vivienda unifamiliar, sita hoy en calle … señalada con el número quince.
Que al tiempo de la compraventa, la vivienda unifamiliar objeto del contrato, formaba parte de una Comunidad de Propietarios, por lo que en el expositivo cuarto del Otorgamiento de la Escritura de Compraventa, se hace mención expresa: “la parte compradora manifiesta conocer y aceptar el régimen de comunidad por el que se rige la finca que por la presente adquiere.”
SEGUNDO.- Que conforme al Titulo Constitutivo o Escritura de Declaración de Obra Nueva y de División Horizontal otorgada el día 6 de mayo .. ante el Notario D. … con el número de protocolo 428, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. DOS, se hace mención expresa del carácter de uso privativo de un elemento común concreto y determinado a favor de los titulares de las viviendas unifamiliares numeradas con el 14 y 15, correspondiendo la 15 a mi mandante:
Conforme pág. 5 del Título Constitutivo o Escritura de Declaración de Obra Nueva y de División Horizontal, en el anverso, y a efectos de la presente demanda, es de interés traer a colación el contenido expresamente consignado en los apartados b) y c) respectivamente:
“APARTADO B): Son elementos comunes generales, la superficie total del solar, la zona verde, la piscina y la pista de tenis.
APARTADO C): Son elementos comunes privativos de las viviendas unifamiliares señaladas con los números CATORCE Y QUINCE, la zona de acceso de vehículos a los garajes de dichas viviendas y el porche común de entrada a las mismas.”
TERCERO.- Que conforme al Titulo Constitutivo, no existe duda alguna, del uso privativo que mi patrocinado, junto con el propietario de la vivienda Catorce, tienen respectivamente sobre un concreto elemento o espacio común:
La zona de acceso de vehículos a los garajes de dichas viviendas y el porche común de entrada a las mismas.
Que en virtud a la naturaleza consignada en el Título Constitutivo, elementos comunes privativos, se corrobora desde el régimen de Propiedad Horizontal, que sobre la zona y por ende el espacio para el acceso de vehículos a los garajes de dichas viviendas y el porche común de entrada a las mismas, a mi patrocinado le corresponde la utilización exclusiva, el uso exclusivo, con el matiz de compartido, cuya atribución resulta por el echo de ser propietario de la vivienda número quince, junto con el de la vivienda catorce.
CUARTO.- Que debe resaltarse que la atribución de uso privativo que se insta en la demanda sobre el elemento común descrito en el expositivo anterior, lo es por razón de lo dispuesto en el Título Constitutivo y no lo fue por quórum obtenido en Junta de Propietarios, ni por consentimiento tácito de la Comunidad, lo que se traduce que si por razón del Título Constitutivo se concede el uso privativo a un elemento común, se está atribuyendo al favorecido un uso exclusivo, un privilegio legítimo que jurídicamente implica la exclusión inmediata y mediata de su uso y disfrute al resto de los comuneros de la Comunidad, con la excepcionalidad de la vivienda catorce.
QUINTO.- Que al día de hoy, a pesar de lo consignado en el Título Constitutivo, Son ELEMENTOS COMUNES PRIVATIVOS de las viviendas unifamiliares señaladas con los números CATORCE Y QUINCE, la zona de acceso de vehículos a los garajes de dichas viviendas y el porche común de entrada a las mismas, la Comunidad, a través de sus comuneros no titulares de las viviendas catorce y quince, sigue usurpando el uso privativo y excluyente sobre el espacio físico común, a que tiene derecho exclusivo mi mandante.
SEXTO.- Que conforme a las fotografías que se acompañan como DOCUMENTO NÚM. TRES, y Plano que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. CUATRO, la zona de acceso de vehículos a los garajes y por ende a las viviendas catorce y quince, es un espacio físico que, desde el comienzo del espacio o zona de acceso, donde se encuentra instalado un portón que da a la vía pública, conduce, directa, exclusiva y solamente a las viviendas y garajes Quince y Catorce, en el sentido, que por tal espacio no se tiene más salidas o entradas a la vía pública, y en tal espacio existe, para los propietarios de viviendas Quince y Catorce, espacio abierto para salir y entrar a la zona común de jardín, piscina, lo que corrobora lo expresado en la escritura de compraventa en el apartado relativo a Cargas y Limitaciones: libre de cargas, gravámenes y limitaciones.
En definitiva no existe jurídicamente, un derecho real de servidumbre ni siquiera un uso de paso para los demás comuneros, sin perjuicio de la dejación o tolerancia moderada de paso, por aquiescencia de mi patrocinado, por razones de las relaciones de buena vecindad.
Atendiendo a las fotografías se constata la siguiente situación de hecho:
FOTO 1: Zona común de uso privativo compartido por vivienda QUINCE Y CATORCE hasta el fondo, que se halla la vía pública; la vivienda que se aprecia a la izquierda es la vivienda Catorce que dispone, derecha, de espacio para salir y entrar en la zona común de la Comunidad, Jardín, Piscina.
FOTO 2: Zona común de uso privativo, que mi patrocinado tiene junto a su casa, con espacio para salir y entrar a zona común, jardín y piscina, al lado del árbol izquierdo, y al fondo no tiene salida, existiendo el garaje de mi mandante.
FOTO 3: La zona común de uso privativo, que mi patrocinado tiene frente a su vivienda. Se aprecia a la derecha el porche donde se encuentran las puertas de entrada a viviendas Quince y Catorce; a la izquierda, espacio para mi patrocinado pueda salir y entrar a zona común, jardín y piscina, Al fondo a la derecha, la entrada a garaje de mi mandante.
FOTO 4: Garaje de mi mandante, sito al final de la zona común de uso privativo, y sin salida alguna como consecuencia del seto existente.
FOTO 5 uno, dos, tres: Zonas comunes de la Comunidad: Jardín, Piscina: en la Foto 5 uno se aprecia el espacio que dispone el propietario vivienda Catorce para entrar y salir a zona común. En la Foto 5 dos se aprecia que los demás comuneros tienen salida directa desde sus viviendas a zona común de la Comunidad.
FOTO 6: Se acredita que las viviendas unifamiliares de la Comunidad tienen salida propia a la calle. Ello se traduce que mi patrocinado junto con el propietario vivienda Catorce solo pueden acceder a sus viviendas por la zona o espacio común privativo objeto de la pretensión de la demanda. Y conforme FOTO 5 uno y FOTO 5 dos, también tienen salida propia al jardín y piscina.
FOTO 7: Porche donde se encuentra las puertas de entrada de las viviendas Quince y Catorce: vivienda quince a la izquierda de la fotografía, y vivienda catorce a la derecha de la fotografía.
SÉPTIMO.- Que ante la intromisión injustificada de estancia, continua, cuando les viene en gana por parte de los comuneros, distintos al de la vivienda unifamiliar número catorce, y quince, y ante la necesidad de aplicar el ordenamiento jurídico vigente, mi patrocinado se ve imposibilitado extrajudicialmente de hacer cesar a los comuneros en el paso, como en la estancia arbitraria que del espacio privativo común hacen, bajo decisión propia, que al día de hoy mi mandante sigue soportando, consecuencia de la repercusión que genera la figura de la posesión, que le impide privar a los comuneros de la posesión indebida, esto es aplicando la Ley de la Selva, en virtud del art. 446 Código Civil, e igualmente ante la posición insostenible jurídicamente por los comuneros, quienes sostienen que se trata de un espacio calificado solamente de elemento común.
Que igualmente mi patrocinado no se encuentra en situación de ejercer acción reivindicatoria al no concurrir los presupuestos fácticos objetivos y subjetivos para que judicialmente prospere dicha acción, por no encontrarse en situación de privación del espacio común privativo en conflicto.
Que por todo ello, para que la Comunidad respete el derecho de uso privativo sobre el espacio común descrito, al que tiene derecho mi patrocinado, en virtud de soporte documental probatorio aportado en la presente demanda, junto con el titular vivienda número catorce, estimamos la acción de atribución del uso privativo, sobre el elemento común descrito, es la Acción más idónea para amparar los derechos que en puridad jurídica, fruto de los efectos que emanan del uso privativo de un elemento común, corresponden a mi mandante.
OCTAVO.- Que como queda reflejado expresamente en el Acta de Junta Extraordinaria de 30 Julio … que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. CINCO, en el apartado RUEGOS Y PREGUNTAS, la Comunidad, a pesar de tener pleno conocimiento que el espacio sobre el que gira el objeto de la pretensión de la presente demanda, es un elemento común de uso privativo para los propietarios de las viviendas unifamiliares Catorce y Quince, conforme Título Constitutivo, al DOCUMENTO NÚM.DOS me remito, mantienen la decisión de: seguir usando dicha zona común privativa hasta que un juez dictamine sentencia de pertenencia para lo que tendrá que haber denuncia previa.
NOVENO.- Que con arreglo a los hechos descritos, es indudable que la zona o espacio de acceso a la viviendas, garajes y porche Quince y Catorce son elementos comunes de uso privativo;
Que dicho uso privativo lo es en régimen de uso compartido entre mi patrocinado, titular vivienda Quince, y por el titular de la vivienda Catorce.
Que con el fin de depurar el concreto uso privativo compartido, estimamos, por razones de buena vecindad entre vivienda Quince y Catorce, se confiera a mi patrocinado un derecho de paso y no de estancia, desde la puerta de acceso de la vía publica hasta la línea recta longitudinal donde comienza la fachada de su vivienda, confiriendo a tal espacio un derecho de estancia y disfrute, Foto Uno, a la vivienda Catorce, al estar ubicado dicho espacio en la línea recta longitudinal a toda la fachada de su vivienda., disponiendo de salida a zona común de la Comunidad, jardín y piscina.
Y por ende se confiera a mi patrocinado sobre la zona común privativa, lo que es una línea recta longitudinal desde el comienzo de fachada de su vivienda hasta su garaje, Foto tres, un derecho de estancia y disfrute, que para nada es incompatible con el derecho de uso privativo, porque dentro del ejercicio del uso privativo comprende diferentes facultades, entre ellas usar y disfrutar, disponiendo como se aprecia en la Foto tres, salida a zona común de la Comunidad, jardín y piscina.
Igualmente dado que cada propietario de vivienda Quince y Catorce, tienen acceso directo a las mismas por puertas de entrada situadas en el mismo porche, Foto siete, Foto Cinco uno al fondo, se confiera a mi patrocinado el uso privativo de la mitad del porche correspondiente donde se ubica su puerta de entrada.
A los anteriores hechos resultan de aplicación los siguientes
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