Zonas Comunes en Comunidad de Propietarios
Hay ocasiones en las que un vecino de una Comunidad de Propietarios hace un uso inadecuado de las Zonas Comunes. Igualmente se pueden aprobar en Junta de Propietarios modificaciones sobre esas Zonas Comunes que nos pueden perjudicar. Ante esta situación, las opciones a nuestra disposición pasan por una demanda contra el vecino o una impugnación de los acuerdos.
Uso y disfrute zonas comunes. Ley de Propiedad Horizontal
En un régimen de Propiedad Horizontal, podemos establecer como zonas comunes todas aquellas partes de un inmueble necesarias para su uso y disfrute apropiado. Como resumen práctico, nos estaríamos refiriendo a las partes del edificio o urbanización que no son divisibles y de las cuales los vecinos son copropietarios. Por ejemplo, son consideradas zonas comunes en una Comunidad el suelo y los cimientos, la fachada y los balcones, las ventanas y terrazas, el portal de entrada al edificio, las escaleras, patios, la zona de ascensores, todo el sistema de cañerías, de electricidad y de gas, instalaciones de calefacción, porteros automáticos y antenas, trasteros, zonas de paso, piscinas y todos aquellos elementos que sean indivisibles por naturaleza.
El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la obligación de los todos los propietarios a mantener y reparar los elementos comunes.
Son casos de abuso de un propietario de las zonas comunes, por ejemplo, el uso indebido de plazas de garaje, ruidos, apropiamiento de espacios de paso o mal uso de jardín o piscina. En cuanto a los acuerdos aprobados en Junta al respecto de las zonas comunes, cabe resaltar la modificación de fachadas o cambio de uso de esas zonas.
El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que se pueden aprobar acuerdos en Junta que modifiquen el uso de las Zonas Comunes. No obstante cualquier vecino tendrá derecho a impugnar dichos acuerdos si estos le perjudican notablemente o no son legales. Además, los cambios aprobados en Junta deberán registrarse legalmente ante notario y en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿Cuál es el uso que debe hacerse de las zonas comunes?
Podemos constatar que la principal fuente de conflictos en la mayoría de las Comunidades de vecinos se deriva del uso de los elementos comunes de un inmueble. Así, podemos encontrarnos con conflictos vecinales por la instalación de tendederos de ropa, ocupación de descansillos con bicicletas o patinetes, entrada de perros en zonas de recreo infantil, instalación de antenas o aire acondicionado en fachadas o fiestas en piscinas y jardines.
La Ley de Propiedad Horizontal establece claramente que el uso de las zonas comunes ha de efectuarse por parte de cualquier vecino hasta que dicho uso perjudique de algún modo al resto de propietarios. Por regla general, las Comunidades de vecinos suelen aprobar un reglamento de régimen interno que regula el uso y disfrute de cada una de las zonas comunes, así como las modificaciones que cada vecino puede efectuar en las mismas con arreglo a la Ley.
Llegados a un punto en el que se han visto vulnerados sus intereses, es importante contratar lo antes posible los servicios de un abogado especialista en Comunidades de Propietarios. El estudio de su caso por profesionales especializados será una garantía de éxito que llevará a buen término la defensa de sus derechos.
Elementos comunes y privativos
Es importante tener claro antes de iniciar una reclamación o interponer una demanda por el uso indebido de los elementos comunes de una Comunidad de propietarios, cuáles son efectivamente dichos elementos y si estos son objeto de reclamación. Podemos clasificar los elementos de una Comunidad en comunes y privativos. En cuanto a los elementos comunes, tendremos la siguiente clasificación:
- Elementos comunes según su destino, que surgen de acuerdos entre propietarios por los cuales podrían modificarse, cambiar su naturaleza o disponer de los mismos con un fin concreto. este tipo de zonas comunes pueden llegar a venderse, alquilarse o ser convertidos en privativos, según el acuerdo que se alcance. Un ejemplo de estos elementos comunes pueden ser las azoteas, los patios, los sótanos, la vivienda del portero o los desvanes.
- Elementos comunes según su naturaleza, donde nos podemos encontrar todos aquellos elementos imprescindibles para la propia existencia de todo que conforma el régimen de Propiedad Horizontal. Este tipo de elementos o zonas comunes son obligatorias, ya que sin ellas sería imposible disfrutar de los propios elementos privativos. Por supuesto, este tipo de elementos no se puede dividir, ni vender, etc. porque sin ellos no sería posible que el inmueble funcionase. Ejemplos claros de este tipo de elementos comunes podrían ser la fachada del edificio, las escaleras, los balcones o los ascensores.
¿Puede convertirse un elemento común en privativo?
Una pregunta recurrente en el despacho de abogados especialistas en Comunidades es la de la conversión de un elemento común en privativo de hecho. Es decir, un vecino que hace un uso totalmente privativo de una zona común. ¿Es esto posible? Respondiendo de manera genérica a la pregunta, diremos que sí es posible el uso privativo de un elemento común, siempre y cuando se haya llegado al acuerdo de que ese uso sea tal y como es. Para ello, y siempre que no exista un acuerdo previo aprobado por el resto de vecinos, se ha de solicitar por escrito la pretensión de uso privativo del espacio o elemento. Dicha petición será incluida en una Junta de propietarios y la misma ha de ser aprobada por unanimidad.
Posteriormente y ya aprobado el cambio de uso, ha de presentarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Como hemos podido leer, hay numerosas situaciones en las que un propietario y vecino de una Comunidad puede verse perjudicado por el uso indebido de las zonas comunes. Es recomendable en este tipo de casos buscar el asesoramiento de un abogado o despacho especializado en Comunidades de propietarios. La experiencia de este tipo de abogados es fundamental en tesituras que aparentemente no son complejas, pero cuya solución o planteamiento han de realizarse con eficacia para no perder la oportunidad de hacer valer nuestros derechos, incluso llegando a los tribunales o a arbitraje para intentar llegar a un punto de entendimiento común.
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