En el entorno de la propiedad horizontal y las comunidades de propietarios, documentar adecuadamente las reuniones juegan un papel vital. Estos documentos recogen los temas tratados y los acuerdos alcanzados en las juntas de propietarios, y a menudo son la única evidencia de lo sucedido en estas reuniones. Sin embargo, en ocasiones, los acuerdos adoptados pueden generar controversias y llevar a la necesidad de impugnar un acta de comunidad de propietarios. Pero, ¿cuánto cuesta llevar a cabo este proceso? ¿En qué casos es posible impugnar un acta y cuáles son los plazos a considerar? En el texto siguiente se tratará de despejar estas incógnitas.
¿Qué es un acta de comunidad de propietarios?
Las actas de las comunidades de propietarios son documentos esenciales que registran los asuntos tratados y las decisiones tomadas en las juntas de propietarios, ya sean ordinarias o extraordinarias. Su relevancia radica en que, en muchas ocasiones, constituyen la única prueba documental de lo acontecido en estas reuniones. Por lo tanto, es crucial prestar atención tanto al contenido como a los aspectos formales de este tipo de documentos.
¿Cuál es el efecto de las actas en las comunidades de propietarios?
La importancia de las actas radica en que son la evidencia escrita de lo ocurrido en las reuniones de la comunidad de propietarios. En algunas comunidades especialmente conflictivas, la documentación que acredita lo acordado es presentada ante notario por medio de un abogado que asiste a las juntas, llegándose incluso al extremo de que los vecinos presenten sus alegaciones por escrito para ser incorporadas al acta sin alteraciones.
Una vez redactada e impresa, el acta debe ser firmada por el presidente y el secretario de la comunidad, para seguidamente ser entregada a todos los propietarios. Este acto los pondrá al día de los acuerdos tomados, especialmente aquellos que estuvieron ausentes en la junta. Además, el acta se conserva en el libro de actas de la comunidad, como exige la Ley de Propiedad Horizontal, durante al menos cinco años.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
¿Cuánto cuesta impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios?
El coste de impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios varía según diversos factores, siendo el más influyente la dificultad que entrañan los propios motivos de la impugnación, seguido de la cantidad de acuerdos que se pretendan rebatir y, en último lugar, el tiempo transcurrido desde la celebración de la junta. En términos generales, se puede estimar una horquilla entre 1.500 € y 3.000 € que suplirán los honorarios de abogados y procuradores, figuras esenciales para iniciar un proceso de impugnación.
En ocasiones, también puede ser necesario contar con informes de profesionales especializados, como peritos, especialmente en casos relacionados con obras o modificación de elementos comunes, lo que aumentará el precio de la reclamación. Hay que apuntar que las costas judiciales cubrirán todos estos gastos si la sentencia es favorable a las pretensiones del demandante.
Es fundamental considerar que estos procedimientos pueden llegara entrañar bastante dificultad, por lo que el abogado que lleve el caso deberá tener un conocimiento profundo de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también de otras regulaciones relacionadas con la propiedad. Además, es esencial examinar tanto los motivos de fondo como el cumplimiento de los requisitos formales, como pueden ser la pulcritud de la convocatoria por parte de la comunidad, la redacción correcta del acta, los plazos legales para realizar la impugnación o, por parte del demandante, el haber emitido su voto en la junta (si asistió a la misma y con salvedades) y el estar al día en el pago de las cuotas.
¿Cuál es el plazo para impugnar un acta?
La presentación de demandas de impugnación está sujeta a plazos muy ajustados. Por regla general, se dispone de tres meses desde la celebración de la junta para presentar la demanda en los juzgados, por lo que es preciso acudir a un abogado especialista nada más tomar la decisión de reclamar los acuerdos de la junta en cuestión. No es necesario esperar a la recepción del acta para iniciar un proceso de impugnación de la misma. Dependiendo de la celeridad o el interés personal, la comunicación puede llegar con el plazo para actuar ya prescrito.
¿Cuándo se puede impugnar un acta de la comunidad de propietarios?
Ya que la reclamación se realiza en función de ciertos acuerdos reflejados en el acta, los puntos sobre los que se manifiesta oposición han de estar claros y ser susceptibles de ser impugnados.
Tomando como punto de partida la Ley de propiedad horizontal, los motivos para la impugnación se concentran en tres categorías principales, de los que habría que desarrollar cada caso concreto para estimar si la objección a los acuerdos tomados tiene visos de acabar con garantías de éxito.
Acuerdos contrarios a la ley o los estatutos:
Cuando los acuerdos adoptados violan la ley, ya sea la Ley de Propiedad Horizontal o cualquier otra regulación, o los estatutos de la comunidad.
Acuerdos lesivos para la comunidad o los propietarios:
Cuando los acuerdos resultan gravemente perjudiciales para la comunidad en beneficio de un grupo reducido de propietarios o causan un grave perjuicio a un propietario particular que no ha de afrontarlo según la legislación vigente.
Acuerdos adoptados en abuso de derecho:
Cuando los acuerdos se toman en abuso de derecho, es decir, de manera injusta o inadecuada.
En cuanto a los plazos para impugnar, pueden variar según el motivo de reclamación. Por ejemplo, en casos de acuerdos lesivos para la comunidad o un propietario, el plazo es de tres meses. Sin embargo, si el motivo es el incumplimiento de la ley o de los estatutos, el plazo se puede extender a un año. Como se ha indicado anteriormente, los plazos comienzan a correr desde la aprobación del acuerdo en junta o desde la notificación formal del acta para los propietarios que no asistieron. El éxito de una demanda clara puede depender únicamente del paso de estos plazos, por lo que es imperativo la consulta inmediata a un profesional que asesore al respecto de los mismos.
Este texto ofrece un pequeño resumen de la impugnación de un acta de comunidad de propietarios, incluyendo los costes asociados a la demanda, los plazos y los motivos válidos para iniciar este proceso legal. Como en cualquier asunto legal, es fundamental contar con el asesoramiento de abogados especializados en propiedad horizontal para garantizar que se sigan los procedimientos adecuados y se respeten los derechos de todos los propietarios de la comunidad.