La figura del administrador de fincas despierta especial interés y relevancia en todo lo que concierne a las comunidades de propietarios. La contratación de uno de estos profesionales, aunque no es obligatorio según la legislación española, suele ser común para garantizar una gestión eficiente de los recursos y asuntos comunes. Sin embargo, en casos de incumplimiento de deberes o negligencia manifiesta por parte del administrador, la comunidad de propietarios tiene la opción de denunciar su actuación. Vamos a tratar de describir cuál puede ser el proceso de la denuncia al administrador de fincas, así como los correspondientes plazos y procedimientos pertinentes.
Obligaciones y contratación del administrador de fincas
El mandato retribuido
La contratación de un administrador de fincas se fundamenta en el mandato retribuido, según lo establecido en el artículo 1709 y siguientes del Código Civil. Este mandato implica la sustitución de funciones, permitiendo que un miembro de la comunidad, un profesional externo o una empresa especializada en gestión de inmuebles asuma las responsabilidades administrativas de una comunidad de propietarios.
La elección de contratar a un administrador de fincas no es obligatoria por ley; sin embargo, una vez decidida en una Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario o establecida como estatuto de la comunidad, se convierte en un compromiso contractual.
Causas para denunciar al administrador de fincas
Incumplimiento de obligaciones
El administrador de fincas tiene obligaciones claramente definidas en el artículo 20 de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal. El incumplimiento de estas obligaciones, ya sea por negligencia o intencionalidad, puede dar lugar a reclamaciones por daños y perjuicios. La responsabilidad contractual y extracontractual se aplica a nivel comunitario y a cada propietario individual, respectivamente.
Actividad delictiva
Si el administrador participa en actividades delictivas que afectan a la comunidad, a los propietarios, los empleados o terceras personas relacionadas, la responsabilidad civil derivada del delito puede ser motivo de denuncia. Como ejemplos de este tipo de conducta podemos incluir la apropiación indebida de fondos, coacciones, amenazas registradas en actas de reuniones, infracciones laborales o estafas a proveedores.
Delitos de fraude
Los delitos más comunes relacionados con administradores de comunidades están vinculados al fraude, destacando por encima de los demás la apropiación indebida como delito continuado. La creación de facturas falsas también puede considerarse como falsedad documental según ciertas sentencias.
Delito de calumnias e injurias
Las expresiones recogidas en actas de reuniones de la comunidad, aunque aprobadas por mayoría, pueden ser calificadas como calumnias e injurias, siendo éstas responsabilidad del administrador.
Delito de coacciones
El corte de suministros a un inquilino o la restricción de acceso a dependencias comunes puede constituir coacciones, siendo responsabilidad de la comunidad si el administrador de fincas actúa siguiendo órdenes de esta.
Demostración de mala praxis
Según la jurisprudencia, la responsabilidad del administrador de fincas no deriva directamente de su incumplimiento, sino de la existencia probada de este. La falta de conocimiento sobre el hecho dañino puede eximir al administrador de responsabilidad hasta que se tenga conocimiento de la situación. La carga de la prueba recae en la comunidad, propietarios o terceros perjudicados, quienes deben demostrar la conducta negligente o contraria a las obligaciones del administrador.
Plazos para denunciar al administrador de fincas
El plazo para denunciar al administrador de fincas varía según la naturaleza de la denuncia:
- Responsabilidad contractual: 5 años desde el incumplimiento.
- Responsabilidad extracontractual (propietario individual): 1 año desde el incidente.
- Delitos leves, injurias y calumnias: prescriben al año.
- Otros delitos con pena menor a 5 años: prescriben a los 5 años.
- Delitos graves (pena superior a 10 años): plazos tipificados en el artículo 131.1 del Código Penal.
Conclusiones
La denuncia al administrador de fincas es un proceso que debe fundamentarse en incumplimientos evidentes, actividad delictiva o responsabilidades civiles. La comunidad de propietarios, al igual que los propietarios individuales o terceros afectados, debe actuar con diligencia, cumpliendo con los plazos establecidos por la legislación para garantizar una reclamación efectiva.
En situaciones donde se sospeche de la mala praxis del administrador, la asesoría de un abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal puede resultar fundamental para entender las implicaciones legales, recopilar pruebas y llevar a cabo una denuncia adecuada.
