La gestión de las deudas de comunidad cuando se produce la adquisición de una nueva vivienda en régimen de propiedad horizontal, es un asunto de importancia, y puede surgir un dilema cuando dicha compra tiene asociadas deudas pendientes de gastos comunitarios del anterior dueño. Vamos a abordar quién debe asumir estas deudas y cómo proceder en caso de conflicto entre el nuevo propietario y la comunidad de vecinos.
¿Son exigibles las deudas de un anterior propietario al nuevo?
Según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, las deudas de comunidad del anterior propietario son exigibles al propietario actual, hasta un máximo que cubra los tres años anteriores, además de las cuotas vencidas del año en curso. Por lo tanto, la Comunidad de Propietarios, ante un caso de venta de la vivienda y entrada de nuevo propietario, deberá exigir dicha deuda al nuevo poseedor de la finca.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el caso probable de negativa por parte del nuevo propietario a afrontar dicha deuda con la Comunidad de vecinos, es necesario contratar los servicios profesionales de un abogado especialista en Comunidades y reclamaciones de cantidades, que será el encargado de tramitar todos los documentos e informará de todos los pasos a seguir para conseguir llevar a buen puerto la reclamación de la deuda pendiente. Se iniciará así, casi con toda probabilidad, una reclamación judicial de las cantidades adeudadas por gastos de comunidad, a través de un proceso monitorio, el cual queda regulado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para llevar a cabo este extremo, será necesaria la celebración de una Junta extraordinaria en la que se aprobará la reclamación judicial de las cantidades y la liquidación del adeudo con la Comunidad de Propietarios. El nuevo propietario ha de quedar convocado a la misma, donde se le informará, si no se ha hecho ya, de las actuaciones que se van a llevar a cabo.
¿Quién tiene que pagar la deuda pendiente de la comunidad cuando se compra un piso?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que las obligaciones de pago de recibos de la comunidad del anterior propietario son exigibles al propietario actual, en la medida en que estas deudas correspondan a los tres años anteriores, además de las cuotas vencidas del año en curso. Esta disposición es esencial para garantizar la sostenibilidad financiera de la comunidad de propietarios y evitar que el pasivo se acumule de forma indefinida.
Exigencia de deuda por la comunidad de propietarios
En el momento en que un nuevo propietario adquiere una vivienda en una finca, la comunidad de vecinos tiene el derecho de exigirle las deudas pendientes del anterior propietario. ¿Cómo se hace esto? A través de la convocatoria de una junta de propietarios donde se aprueba la reclamación de la deuda y la liquidación correspondiente. Es importante destacar que el nuevo propietario debe ser debidamente convocado a esta junta para informarle de la situación y las acciones que se tomarán.
Negativa del nuevo propietario a pagar
En algunos casos, el nuevo propietario puede negarse a asumir las obligaciones adquiridas, generalmente porque no se siente responsable de la morosidad del antiguo dueño de su recién adquirida vivienda y desconoce lo que la ley exige al respecto. Como es lógico, esta negativa puede generar tensiones y conflictos en la comunidad de propietarios. Para abordar esta situación, y tras exponer con claridad que la deuda es perfectamente exigible, es posible que sea necesario recurrir a servicios profesionales legales para reconducir la situación.
La Intervención del abogado especializado
Cuando el nuevo propietario se niega a asumir la deuda, la contratación de un abogado especializado en asuntos de comunidades y reclamaciones de cantidades se convierte en una necesidad. El abogado será el encargado de iniciar el proceso legal necesario para reclamar la deuda pendiente. Este proceso se basa en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y se conoce como proceso monitorio.
El proceso monitorio
Para iniciar el proceso de reclamación a través del procedimiento monitorio, será necesario adjuntar a la demanda un certificado que indique la liquidación de la deuda. Este certificado debe ser emitido por la persona que actúa como secretario de la comunidad y contar con la aprobación del presidente. Sin embargo, si el secretario es, en sí mismo, un secretario-administrador con la cualificación profesional requerida y legalmente reconocida, y no participará en la reclamación judicial de la deuda, no será necesario contar con la firma del presidente.
Redactado en este certificado, es imperativo que figure tanto el monto total adeudado como un desglose detallado de la deuda. Además de este documento, junto con la solicitud inicial del proceso monitorio, se deberá aportar un nuevo escrito que demuestre que el deudor ha sido notificado. Como alternativa, esta notificación puede hacerse de forma subsidiaria a través de su publicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible durante un período no menor a tres días.
En la solicitud inicial del procedimiento monitorio, también es posible incluir las cuotas aprobadas que se generen hasta la notificación de la deuda. Además, se deben considerar todos los gastos y costos relacionados con la reclamación de la deuda, incluyendo aquellos derivados de la participación del secretario-administrador o el abogado. Estos costos serán responsabilidad del deudor.
La consulta a un abogado especialista en comunidades de vecinos
La consulta a un abogado especialista es de vital importancia, amén de que dicha consulta se haga lo antes posible, pues los plazos para las reclamaciones de cantidades son importantes y la tardanza en consultar el caso con un abogado puede llevar a la pérdida de parte de las cantidades adeudadas.
Si este fuera su caso, no dude en contactar inmediatamente con un despacho especializado. Desde allí se le informará adecuadamente de todos los pasos a seguir y se conseguirá resolver satisfactoriamente la reclamación de la deuda.
Despacho de abogados especialistas en Comunidad de Propietarios en Madrid – Reclamación de deudas:
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