Dictamen o informe jurídico sobre usurpación de espacio en plaza de garaje
INFORME JURÍDICO
HECHOS
“ALTERACION LINDERO PLAZA DE GARAJA Nº 401: USURPACION ESPACIO PRIVATIVO”
ANTECEDENTES
Que habiendo sido requerido el despacho de abogados para la elaboración del presente Dictamen Jurídico, el mismo tiene como finalidad, con arreglo a su destinatario, usted, en calidad de autor del Informe sobre “La Linea Separatoria entre las Plazas 400 y 401 del Garaje de la … con fecha 18 julio … solventar la situación o controversia mediante el consenso o concierto de voluntades entre las partes afectadas, siendo una de ellas, mi patrocinado y la otra, por razón de los acontecimientos, el titular de la Plaza de Garaje 400, D. … causa-efecto de la remisión del presente escrito a usted, por autor del Informe Técnico referenciado.
Que, en consecuencia, habiéndonos dado traslado, del Informe Técnico emitido por usted de fecha 18 julio … en calidad de Arquitecto de Madrid, con número … de cuyo contenido, se desprende su doble voluntad de intenciones, por un lado, eximirse de toda responsabilidad mediante la argucia de atribuir al mismo, un carácter meramente informativo, y simultáneamente conferir al titular de la Plaza de Garaje 400, legitimación para desplazar la línea divisoria entre Plazas 400, 401, ignorando los más elementales presupuestos fácticos jurídicos para su culminación satisfactoria con arreglo a nuestro Ordenamiento Jurídico.
Que si conforme a la evolución de los hechos, se probase que la alteración de la línea longitudinal separatoria de las plazas 400, 401, fue ejecutada por el titular D. …. amparándose en su Informe, se ejercerá la acción judicial más idónea contra usted, sobre la prueba documental aportada por usted mismo, que constata una discrepancia notoria entre lo esgrimido y la realidad de los hechos, máxime cuando con su cualificación profesional, ha prescindido arbitrariamente, de percatarse de la incidencia negativa; al contenido página 2, párrafo tercero, me remito:
“Es por ello, que si no concurren otros problemas de tipo legal que lo impidan, recomiendo a la Promotora de los trabajos, la Comunidad de Propietarios del Garaje de la urbanización …. que en la presente obra de acondicionamiento de dicho garaje se marque la línea antigua, haciéndose caso en todo al vecino D. … ya que sus razones son más que justificadas. En todo caso la señalización de dicha plaza simplemente es marcar una línea que sigue existiendo a día de hoy.”
HECHOS
PRIMERO.- Que conforme DOCUMENTO UNO que se acompaña, la línea divisoria actual que separa la PLAZA DE GARAJE 401, 400, viene refrendada por la línea blanca longitudinal sita en el suelo, que ha cercenado espacio privativo de mi patrocinado, porque como se constata de la fotografía, la línea de separación era donde se encuentra el rectángulo o cuadrado de color blanco.
Esta afirmación no es baladí ni arbitraria, porque como aprecia de la fotografía, si partiendo donde está el cuadrado blanco, se sigue con la vista hacia la raya horizontal amarilla, se aprecia por encima de ella un machado, que conforme a la situación anterior, DOCUMENTOS DOS y TRES que se acompañan, constata que la línea divisoria de las plazas, estaban señalizadas no en el suelo, sino en la pared, con línea de color blanco, a su vez transversal con línea color rojo.
Conforme situación anterior, la línea divisoria blanca sita en la pared, en su prolongación hacia arriba-el techo, se aprecia que el machado, existente también en la actualidad, a pesar del pintado y repintado por encima de lo que ahora es raya amarilla transversal, se encontraba en la línea longitudinal vertical blanca donde figuraba la anterior línea blanca divisoria de la plaza 400 y 401.
SEGUNDO.- Que llama la atención que en su elaboración del Informe no haya tenido en cuenta la situación anterior, donde la líneas divisorias radicaban en la pared, no en el suelo, de lo cual disponemos de más fotografías cuya exhibición se practicará más adelante, al ser instrumento probatorio efectivo.
TERCERO.- Que es evidente que usted en virtud de su Informe ha contribuido a alterar gravemente en perjuicio fragante de uno de los colindantes, los Principios Rectores de una diligente configuración de linderos, máxime cuando se trata de una modificación, nuevo trazado de las líneas divisorias, que precisa inexorablemente del concierto de voluntades de los afectados.
CUARTO.- Que conforme la evolución de los hechos, fruto de su Informe emitido el 18 julio 2013, el titular plaza 400, ejecuto unilateralmente el nuevo trazado de la línea divisoria entre plaza 401, 400, lo cual por el transcurso del tiempo transcurrido, priva a mi patrocinado de emprender Acción Judicial Sumaria, como es la acción interdictal oportuna.
Que ello sin embargo no constituye obstáculo para amparar a D. … de las demás acciones judiciales oportunas, como es la Acción Reivindicatoria fruto de la posesión ilícita que actualmente está desarrollando el titular plaza 400.
QUINTO.- Que usted, fruto de su informe, que carece de veracidad intrínseca, máxime cuando constata que la situación actual de linderos era la que existía anteriormente, “que en la presente obra de acondicionamiento de dicho garaje se marque la línea antigua, haciéndose caso en todo al vecino D. … ya que sus razones son más que justificada” ha incurrido de forma negligente en falsedad documental, por argumentar sin solidez técnica, su Informe, ignorando el sinalagma de la finalidad de todo deslinde, para alcanzar un fin único, legitimar a D. … para ejecutar un acto ilícito civil, cercenando la acción de defensa de D. … porque toda plaza de garaje se configura como una finca independiente y por ende de titularidad privativa, causa efecto de la intervención de los afectados, porque como a bien tendrá conocimiento, en nuestro ordenamiento jurídico la protección de la Fe Pública no se extiende a la cabida sino a los linderos, dado que la realidad física de la plaza lo es por las líneas de pintura marcadas y trazadas en la planta del garaje, que como a bien sabía, o se demostrará, antes de lo ahora hecho por D. …, tales líneas estaban trazadas no en el suelo sino en la pared, cuya alteración ha obviado, sin confrontarlo con medios probatorios objetivos, y sin hacer mención en su Informe de la necesidad imperiosa de contar con el colindante afectado, D. ….
SEXTO.- Que es sumamente llamativo, que usted en virtud de la elaboración del Informe de fecha 18 julio … haya querido convertirse en garante de los derechos y facultades de uno solo de los colindantes, cuando por su cualificación profesional, debía saber que el presupuesto básico de todo deslinde es la confusión de los linderos, y que la solución responde en eliminar la incertidumbre de la línea divisoria;
Que usted ha contribuido a sostener dicha incertidumbre, con la falta de veracidad de contenido en el Informe emitido, porque como sostiene nuestra Doctrina Jurisprudencial la Acción de Deslinde no es viable si las plazas están perfectamente delimitadas, delimitación que estaba perfectamente delimitada por signos externos antes del actual pintado de la pared y el suelo del garaje, y que usted ahora trata de sostener una delimitación actual que no se corresponde con la situación limitadora anterior, bajo la argucia que la situación actual era la situación anterior, bajo la confabulación, que los signos externos que ahora existen entre plaza 400, 401, no han sido creados unilateralmente por D. …, ya existían, todo ello bajo el eje vertebrador de la suposición o presunción, que no existía soporte documental probatorio que cercenase el contenido de su Informe.
Todo ello evidencia que su Informe está fundamentado en imprecaciones, que desde el plano judicial permite sostener que su elaboración descansa en falta de objetividad patente, ostensible o notoria.
SEXTO.- Que conforme lo así expuesto, sería de interés práctico, teniendo en cuenta que las relaciones de derecho privado se hallan protagonizadas por sus titulares, que sus afectados alcanzasen una solución satisfactoria basada en el consenso, con la finalidad de postergar o dejar en un segundo plano la vía judicial.
De no existir tal voluntad reconciliadora, en plazo razonable, se emprenderá acción judicial idónea, por usurpación arbitraria, contra usted y titular plaza 400, en virtud de la Acumulación Subjetiva Procesal, por la arbitrariedad y la irracionalidad en que usted ha incurrido, fruto de su Informe, que ha constituido para el titular de la plaza 400, título para alterar unilateralmente la superficie de la plaza de garaje.
APOYO JURISPRUDENCIAL
SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES, 11 Junio 2014, Ponente, IImo. Sr. D. MATEO RAMON HOMAR, en su Fundamentación de Derecho
Sentencia que fundamenta la No Acción Interdictal
PRIMERO.-.- Son hechos relevantes, en su mayor parte concordados por las partes: A) La demandante Dª Angelina es propietaria de la plaza de aparcamiento num. NUM000, también marcada con el número NUM001, sita en el sótano segundo del edificio ubicado en esta Ciudad, CALLE000 NUM002, inscrita en el Registro de la Propiedad sin contradicción alguna. B) El demandado D. Cecilio y Dª Matilde son propietarios por mitades indivisas de la plaza de aparcamiento num. NUM003, también marcada con el número NUM004, colindante en parte con la anterior, y también inscrita en el Registro de la Propiedad, sin contradicción alguna. C) Ambas plazas de aparcamiento lindan perpendicularmente por el fondo. Existe una línea que en el verano del año 2.012 se hallaba pintada en el suelo con la finalidad de separar uno y otro aparcamiento, bastante desdibujada, pero apreciable a simple vista. El día 12.09.2.012 un vehículo aparcado en la plaza num. NUM003 sobrepasaba la línea antes mencionada en la parte correspondiente a su parte trasera (maletero) e invadía una pequeña parte del espacio destinado según la línea al aparcamiento num. NUM000. Uno y otro propietario sostienen que esta zona ocupada por dicho vehículo integra su aparcamiento. El demandante sostiene que los linderos de su plaza de aparcamiento son los señalados por la línea marcada en el suelo, lo que es negado por el demandado. Según plano obrante en autos, la superficie útil del aparcamiento NUM000, si hipotéticamente se toman como linderos las aludidas marcas es de 13,34 m2, cuando la superficie reseñada en el Registro de la Propiedad es de 13 m2. No se ha medido la superficie entre líneas que resulta del aparcamiento num. NUM003, que según el Registro de la Propiedad es de 12,75 m2 de superficie. D) El demandado ha interpuesto una demanda contra la comunidad de propietarios por vulneración de un acuerdo previo relativo al pintado de las líneas divisorias del aparcamiento para el caso de discrepancia de los lindes, que ha concluido mediante una transacción que obra unida a las actuaciones.
La actora ejercita una demanda siguiendo el procedimiento verbal conforme a los artículos 250.4 y 250.7 de la LEC , de protección de tutela sumaria de la posesión, y de efectividad del derecho de propiedad frente a quien sin tener título inscrito perturbe la posesión, y suplica que se declare que el demandante es propietario del aparcamiento num. NUM000; que la delimitación del mismo se corresponde con el plano presentado al Ayuntamiento de Palma para la legalización de los aparcamientos; ordene al demandado que se abstenga de perturbar el derecho de propiedad del actor, e invadir y ocupar el mismo, y al pago de 136,88 euros por daños y perjuicios por los costes de obtención de documentos y la suma de un euro por daños y perjuicios por la ocupación.
El demandado niega que dicho espacio controvertido sea de propiedad del actor y dice que lo ha poseído sin problema alguno desde que adquirió el aparcamiento en el año 2.006.
La sentencia de instancia desestima la demanda, sin efectuar expresa imposición de costas. En cuanto al procedimiento de protección sumaria de la posesión, lo desestima por haber transcurrido el plazo de un año de duración de la perturbación o despojo.Argumenta que por el actor se indicó que la fecha de la perturbación era la del acta notarial (26.07.2.012), y se admitió la demanda por cuanto en la fecha de su presentación, – 23.07.2.013-, no había transcurrido el año, pero el demandante indicó en su interrogatorio que había requerido verbalmente al demandado y dada la respuesta observada acudió a la Notaría, lo que tuvo que hacerse antes del día 26.07; y acoge la versión del demandado de que el primer requerimiento en forma verbal lo fue en marzo o abril de 2.012, y que el demandado ocupaba ya dicho espacio desde hacía seis años, y existen indicios para considerar que dicha situación es anterior al día 22.07.2.012; y que el actor debe acreditar de forma clara y concluyente el hecho de la posesión; y que estos procedimientos son inadecuados para fijar los linderos entre dos plazas de aparcamiento cuyos titulares están inscritos en el Registro de la Propiedad, y que el exceso que presenta la medición del actor de 0,34 m2 podría ser el exceso.
Dicha resolución es apelada por la representación de la parte actora en petición de nueva resolución que estime íntegramente la demanda, y se basa en los siguientes motivos: 1) Incongruencia, al resultar la sentencia incongruente en sus propios términos, reconoce que la demandada ocupa la plaza de aparcamiento de su propiedad; utiliza argumentos incoherentes entre sí para llegar al fallo, además de arbitrarios, concurriendo todos y cada uno de los requisitos que se requieren para la prosperabilidad de la acción ejercitada, y a pesar de ello, desestima la demanda. 2) Error en la valoración de la prueba, en concreto de la prueba documental y de interrogatorio; que el demandado de modo deliberado y provocativo ocupa parte de su plaza de aparcamiento desde el día 26.07.2.012, día en que se inició la ocupación; las actas notariales pueden practicarse el mismo día en que se solicitan; que la demandada no acredita la fecha del inicio de la perturbación; con el requerimiento notarial se prueba que la perturbación se inició ese día. 3) El procedimiento judicial alegado no fue interpuesto por el ahora demandado contra el actor, sino contra la comunidad de propietarios. 4) Sobre la acción del artículo 250.1.7 de la LEC , que no es cierto que exista un conflicto sobre la propiedad de dicho espacio; el demandante ha acreditado de modo indubitado que es titular del aparcamiento num. NUM000, que se corresponde físicamente con el espacio delimitado por las líneas marcadas, como acredita la prueba pericial practicada y los planos presentados ante el Ayuntamiento; no puede ser objeto de discusión la propiedad de dicho espacio, sino simplemente su uso indebido; el demandado no ha acreditado en modo alguno las características, superficie ni la linde de su aparcamiento; y que es falso que la demandada tenga una inscripción registral de la plaza de aparcamiento sin contradicción alguna. 5) Se ha vulnerado el artículo 24 de la CE. 6) Que en la otra demanda aludida no se discuten las lindes del aparcamiento, y la Junta de propietarios da como buenos los linderos que delimitan su aparcamiento.
La representación del demandado solicita la confirmación de la sentencia recurrida, y argumenta que ocupa dicho aparcamiento de este modo desde que lo adquirió el día 17.04.2.006, y hay un neumático apoyado en la pared que ya utilizaba el anterior propietario para evitar roces; que el Notario se erige en Juez para deslindar propiedades; y que la decisión de pintar acordada por la comunidad de propietarios objeto del procedimiento seguido contra la misma lo fue a instancias del esposo de la demandante.
SEGUNDO.-.- Como punto de partida, cabe reseñar que la parte actora efectúa algunas argumentaciones que son más propias de un procedimiento declarativo que de un procedimiento de tutela sumaria de la posesión (antes denominados interdictos posesorios), como el que nos ocupa. A tal efecto es preciso recordar que, como señala la STS de 21 de abril de 1.979 que la protección sumaria interdictal «halla su fundamento en la conveniencia de un logro acelerado provisional de una paz jurídica, inmediata, que, dando solución momentánea al conflicto suscitado, cumpla con unos fines pacificadores y de social armonía…. viniéndose de este modo a prohibir los actos de los particulares que unilateralmente, y por su propio poder, quieran imponer soluciones de derecho por propias vías de hecho, desentendiéndose de los instrumentos jurídicos y de los cauces jurisdiccionales que todo Estado de Derecho concibe y habilita, pues la apariencia posesoria debe ser absolutamente merecedora de respeto y toda destrucción de la misma ha de consumarse acudiendo a los medios jurídicos que el Derecho proporciona». Por tanto, este proceso » tiene un ámbito limitado y específica naturaleza, limitado estrictamente a la posesión de mero hecho, con exclusión de toda controversia sobre el dominio u otro derecho o calificación de título aducido por el poseedor, temas que requieren para su planteamiento y decisión los cauces de un juicio declarativo». La demanda podrá prosperar siempre que concurran los requisitos de los artículos 250.4 y 439.1 de la nueva LEC (idénticos a los exigidos por los artículos 1.651 y siguientes de la LEC de 1.881 singularmente hallarse el reclamante en la posesión o tenencia de la cosa, haber sido inquietado y perturbado en ella y presentando la demanda antes del transcurso de un año desde la fecha del despojo.
Debemos resaltar que el demandante no ejercita ninguna acción declarativa de propiedad, reivindicatoria o de deslinde, sino dos acciones de protección posesoria sin efectos de cosa juzgada. No obstante, y paradójicamente solicita se declare la propiedad sobre el espacio objeto de controversia, lo cual, equivale al ejercicio de una acción de deslinde relacionada con una acción reivindicatoria (al suponerse poseída por el demandado la franja litigiosa), y, tal como acertadamente se reseña en la sentencia de instancia es improcedente al tratarse de un procedimiento inadecuado, y, a pesar de ello el demandante insiste en esta segunda instancia, y solicita se le declare probada la propiedad cuando se ha ejercitado la petición por un procedimiento inadecuado, olvidando que el procedimiento de protección sumaria de la posesión no es apto para efectuar declaraciones de propiedad ni deslindes, sino que se trata de respetar la posesión de hecho y evitar las vías de hecho. En esta litis nadie discute que el actor sea propietario del aparcamiento num. NUM000, sino que la controversia radica en determinar sus linderos, aspectos en el cual las partes no están conformes, y para fijarlo de modo definitivo alguna de ellas deberá acudir al correspondiente procedimiento declarativo. Idéntica conclusión cabe efectuar en relación con el ejercicio de la acción del artículo 250.7 de la LEC.
TERCERO.-.- En cuanto a la acción de protección sumaria de la posesión del artículo 250.4 de la LEC es desestimada por considerarse en la sentencia de instancia que ha transcurrido un año desde la perturbación posesoria, en aspecto, que como antes se ha reseñado, el recurrente considera que se ha producido un error en la valoración de la prueba. La Sala considera procedente estimar dicho motivo del recurso, en atención a los siguientes hechos o circunstancias:
A) El demandado en su interrogatorio ciertamente ha alegado que ha ocupado dicho espacio de terreno desde el año 2.006 en el que adquirió la plaza de aparcamiento, y que allí había una rueda en la pared puesta por el anterior propietario. No obstante, no ha practicado prueba alguna sobre este particular. Dicha declaración en interrogatorio conforme al artículo 316 LEC no puede considerarse como prueba de dicho hecho. Se notan en falta testimonios u otras pruebas que acrediten esta situación de hecho durante el período de tiempo.
B) La parte actora mediante prueba documental pública ha acreditado que tal ocupación del espacio litigioso se producía el día 27.07.2.012. Como indició el Sr. Carlos Alberto en su interrogatorio antes del acta notarial había efectuado un requerimiento verbal, que dijo haberlo hecho el mismo día o el anterior, y en ambas instancias dijo que actuó con rapidez, y que no hubiere permitido que esta situación durara varios años. El problema radica en que presentada la demanda el día 23.07.2.013, la perturbación debió haberse iniciado al menos en tal fecha del año anterior como más pronto, y sólo existen cuatro días de diferencia, lo que provoca que la Juzgadora de instancia no crea la alegación de la parte actora de tanta rapidez y otorgue más credibilidad a la versión del demandado. Esta Sala discrepa de la anterior conclusión por aplicación del principio de facilidad probatoria en cuanto a la carga de la prueba, considerando que es de mayor facilidad la prueba de un hecho positivo como es la existencia de una ocupación, que el hecho negativo de una ausencia de la misma, y reviste dicha cualidad un hecho no oculto de que el demandado aparca el vehículo sin respetar las marcas existentes en el suelo, si bien algo borradas son perceptibles según acta notarial y fotos aportadas. Entendemos que, en una adecuada distribución de las normas de carga de la prueba al caso concreto, el demandado pudo y debió acreditar que ocupaba el espacio controvertido, tal como afirma, desde hace seis años, y sobre el particular no ha presentado prueba alguna. En consecuencia debemos considerar que se ha ejercitado la acción en el plazo de un año.
Estimamos concurren los restantes requisitos para que prospere el interdicto, puesto que la existencia de la línea de separación entre plazas de aparcamiento es un signo externo propio «prima facie» de una situación de hecho de separación entre ambos, y un signo posesorio externo de que el demandante puede utilizar tal espacio hasta la línea existente, claramente sobrepasada por el demandado al aparcar su vehículo en el mismo, tal como se aprecia con claridad en el acta notarial de 17.09.2.012. Si el demandado considera que existe una incorrección en el trazado de esa línea que, o bien fue trazada por el promotor de la edificación, o por la comunidad de propietarios, debe ejercitar la acción oportuna, ya sea frente al ahora demandante y/o la comunidad de propietarios, en su caso, de deslinde, pero no acudir a vías de hecho, ocupando una zona que sobrepasa la línea, que es lo que pretende evitar la acción que nos ocupa. Se reitera una vez más que en esta litis no se ejercita ninguna acción de deslinde, y que las partes podrán acudir al declarativo procedente para determinar a cual de los dos pertenece el espacio, o, en su caso, a una distribución del mismo entre ambos.
Por tanto, se estima dicho motivo del recurso. Consideramos improcedente la reclamación como daños y perjuicios de los gastos necesarios para reunir las pruebas presentadas en esta litis y por falta de prueba en cuanto a la simbólica suma de un euro.
En cuanto a la incidencia del litigio objeto de valoración en segunda instancia, seguido por el ahora demandado contra la comunidad de propietarios, y que ha concluido con una transacción judicial, en la cual parece ser que la comunidad cede a la parte demandada un espacio inicialmente señalado como maniobra, consideramos que se trata de una prueba irrelevante a los efectos de este concreto procedimiento, en el cual, reiteramos, no se trata de efectuar un deslinde, ni del ejercicio de una acción reivindicatoria, sino determinar la situación posesoria de hecho en cuanto a la utilización de los aparcamientos. En consecuencia, se estima parcialmente dicho motivo del recurso.”
SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL MADRID, 26 Noviembre 2012, Ponente, IImo. Sr. D. Pedro Pozuelo Pérez, en su Fundamentación de Derecho:
“PRIMERO.-.- Que en los presentes autos y por los demandantes D. Juan María y D. Alfonso en su condición de comuneros de la comunidad de propietarios del garaje de la DIRECCION000 número NUM000, constituido por la agrupación de los edificios números NUM000, NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 de dicha calle, se interpuso demanda de impugnación de acuerdos comunitarios concretamente el tomado como número cinco del orden del día de la junta celebrada el 14 de julio de 2010, con el carácter de extraordinaria, y que se refería a la señalización (pintar) de las plazas de aparcamiento teniendo en cuenta la superficie que figura en las escrituras privativas de cada uno de los propietarios, leídas públicamente en la junta extraordinaria celebrada el día 12 de marzo de 2010. Los demandantes cuestionan que dicho acuerdo es nulo de pleno derecho, y ello porque supone un cambio de linderos y límites de las plazas de garaje de su propiedad, amén de otras, a lo que se añade que en dicha junta intervinieron otros propietarios de plazas de garaje del edificio que no pertenecen a la comunidad de propietarios. La demandada, C.P. GARAJE C/ DIRECCION000 NUM000, no contestó a la demanda pero sí lo hicieron varios de los comuneros encabezados por Dª Agustina, y seis más, quienes se opusieron en primer término por falta de legitimación pasiva de la comunidad de propietarios demandada, por cuanto no tiene carácter de comunidad propietarios, siendo una mera comunidad de bienes del artículo 392 y ss del Código Civil y carente por tanto de personalidad jurídica, ni de personalidad procesal sobre el fondo del asunto establece que dado que se produjo el acuerdo por una mayoría de las cuotas de los comuneros el mismo es inatacable de acuerdo con la particular concepción que tienen los demandados, o por mejor decir, los comparecidos, de la relación jurídica existente. La sentencia estima la falta de personalidad de la comunidad de propietarios demandada y contra la misma se interpone el presente recurso de apelación.
TERCERO.-.- Que por lo que hace al fondo de la litis es un hecho cierto y reconocido que en el acta general número 29 de la comunidad de propietarios se acordó la señalización, mediante el pintado de las plazas de garaje, de la superficie de las mismas, según se dice de lo que resulta del título constitutivo y de las escrituras privativas de cada propietario. La cuestión es determinar si dicho acuerdo es un mero acuerdo de administración o por el contrario se trata de un acuerdo de modificación del título constitutivo como los estatutos. En primer término, deben comenzar por rechazarse los argumentos esgrimidos en la contestación de la demanda acerca de la configuración jurídica de la comunidad de propietarios demandada, pues la misma evidentemente no constituye una simple comunidad de bienes del artículo 392 y siguientes, por lo que resulta del todo evidente que no pueda darse pábulo a las afirmaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda, en cuanto afirman que el acuerdo es válido por haber sido tomado por la mayoría los propietarios, lo que sería válido en una comunidad ordinaria. Ante todo debe hacerse constar que existe una notable confusión en la cuestión, pues el título constitutivo otorgado por el primitivo propietario de la totalidad del sótano donde se ubica el garaje, realizó al menos dos escrituras de constitución del título, dando en cada una de ellas unas medidas diferentes. A ello se añade que existen no sólo unas plazas de garaje originariamente vendidas o adquiridas en el momento de la venta de los pisos, sino que con posterioridad se ha venido ampliando la comunidad de propietarios a otras plazas de garaje, por lo que hace que exista una notable indefinición no sólo en lo referente a la propiedad o la superficie de cada plaza de garaje sino, y lo que es más importante, una cierta indefinición en lo que hace a los elementos comunes del mismo. Según se desprende de la documentación aportada y a pesar de lo que se diga en las actas de comunidad, lo cierto es que no consta que en aquellas actas se hubiese hecho o se hubiese aportado el plano que ahora se aporta y que se dice se realizó en aquel acta. Con todo, lo decisivo y determinante es saber si nos encontramos ante un simple acto de administración, el mero pintado de una plaza de garaje cuya superficie está clara y se encontraba perfectamente delimitada, o bien nos encontramos ante un acuerdo que podría modificar el título constitutivo en cuanto se podrían modificar las medidas de algunas plazas de garaje y sobre todo determinaría una diferencia en la superficie de los elementos comunes. Desde luego el mero pintado de las plazas de garaje cuya superficie está perfectamente clara y delimitada no supone ningún acuerdo para lo que sea precisa la unanimidad. Lo que ocurre es que el presente caso no se trata de pintar unas plazas de garaje de acuerdo con unas superficies previas y claramente delimitadas, se trata de efectuar un pintado ex novo de la referida plaza de garaje, pues las fotografías existentes y aportadas al acta notarial, aún siendo bastante borrosas, parecen determinar la inexistencia de señalización anterior. Por ello, y dado que al menos la nueva distribución de las plazas de garaje y la nueva superficie atribuidas a ellas y en lo referente cuando menos a la de D. Juan María presenta una modificación en la superficie de la misma de acuerdo con el título constitutivo y de acuerdo con su escritura privativa, parece que se trata de una actuación que excede de un mero pintado de las plazas de garaje, sino que se produce una modificación del título constitutivo y en cualquier caso ello afecta a la existencia de los elementos comunes que por cierto también se verán afectados por la existencia de otras plazas de garaje no incluidas inicialmente, lo que supone que el acuerdo sí va mucho más allá de un mero acto de administración y constituye un verdadero deslinde de plazas privativas y elementos comunes del edificio que deberá hacerse con el consentimiento y unanimidad de todos los propietarios o por vía de resolución judicial. Por ello procede la estimación de la demanda y la declaración de nulidad del acuerdo. “