Garajes: contribución en ciertos gastos
Dado que la fachada y las ventanas de la edificación son elementos comunes, salvo que en el Título Constitutivo o en la Escritura de División de Propiedad Horizontal se determine otra cosa, toda obra que afecte a los elementos comunes deben ser sufragados por todos los propietarios en proporción a su cuota de participación. Así, los garajes no pueden eximirse de participar en dichos gastos por entender o considerar que no les afecta, al tratarse de obras realizadas sobre elementos comunes, respecto de los cuales tienen fijado su propio coeficiente.
En el entorno de una comunidad de propietarios, la cuestión de la contribución a los gastos comunes es un tema recurrente y de especial relevancia, que afecta no sólo a las viviendas, sino también a los garajes. La Ley de Propiedad Horizontal establece un marco normativo que regula cómo deben distribuirse las cargas económicas entre los propietarios de un edificio. Vamos a desarrollar cómo hay que afrontar correctamente la contribución de los garajes en los gastos comunes de una comunidad de propietarios, por ejemplo, ante una obra de rehabilitación de una fachada.
Cuota de participación: base para la contribución
La cuota de participación, determinada en el Título Constitutivo o en la Escritura de División de Propiedad Horizontal, es el concepto más importante en la distribución de los gastos comunes. Esta cuota parte del tamaño de la superficie, el valor relativo y la ubicación de cada elemento privativo, lo que incluye tanto las viviendas como los garajes (y cualquier otro elemento afecto a la regla, como pueden ser trasteros, locales comerciales, etc.). La premisa fundamental es que, salvo disposición en contrario, los gastos que afectan a elementos comunes deben ser sufragados por todos los propietarios de acuerdo con su cuota de participación.
Elementos comunes: la piedra angular
Los elementos comunes, como la fachada o las ventanas, son esenciales en cualquier edificación en régimen de propiedad horizontal. Los garajes, al ser una parte integral de la comunidad, no pueden eximirse de participar en los gastos generados por las obras que afectan a estos elementos. La razón es clara: las mejoras en elementos comunes benefician a todos los propietarios, ya sean de viviendas o garajes. La justa distribución de los gastos se basa en la premisa de que todos deben contribuir en proporción a su cuota de participación.
Reclamación de reparto de gastos
En ocasiones, surge la necesidad de reclamar la distribución de los gastos comunes en una comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal prevé mecanismos legales para abordar situaciones en las que los propietarios consideran que la distribución de los importes es injusta por la disposición del elemento privativo (garajes en este caso) o que las obras afectan de manera desproporcionada a su propiedad. En tales casos, es aconsejable buscar asesoramiento legal de un abogado especialista en derecho inmobiliario que ofrezca varias soluciones a la disputa planteada. Podría considerarse que las obras sobre una fachada del edificio no aportan un beneficio concreto a los garajes del mismo.
Aspectos a considerar
El debate sobre la contribución de los garajes en los gastos comunes se centra en varios aspectos clave:
Mejoras específicas
A veces, las obras realizadas en elementos comunes pueden estar destinadas a mejorar áreas que benefician de manera directa a los garajes, como la instalación de un ascensor. En estos casos, la justificación de una contribución adicional de los propietarios de garajes puede ser objeto de debate en una junta de propietarios.
Uso y beneficio
Otro punto de discusión es si los garajes obtienen un beneficio comparable al de las viviendas a través de las obras que se realizan en los elementos comunes. Se debe considerar el impacto real de estas reformas en el uso real que los garajes hacen del elemento a modificar o mejorar.
Juntas y decisiones de la comunidad
La toma de decisiones en una comunidad de propietarios se vertebra a través de las juntas de propietarios. Las decisiones tomadas por la mayoría de los propietarios de cualquier elemento con cuota de participación, junto a las escrituras de división, los estatutos y el Título constitutivo forman parte del cómo se distribuirán los gastos comunes. Es importante que todos los propietarios estén al tanto de las discusiones y decisiones que surjan al respecto de este tipo de gastos, así como que tengan la oportunidad de impugnarlas si consideran que son injustas.
Teniendo claros estos conceptos, y aunque en la documentación de la comunidad se refleje un reparto de los gastos comunes bien definido y claro, todo puede debatirse. Por ejemplo, el propietario de un garaje puede plantear en una junta la cuestión de por qué los garajes han de pagar los gastos de rehabilitación de una fachada que prácticamente no disfrutan, y la mayoría de vecinos pueden decidir que, en efecto, el reparto de ese gasto concreto, no es muy equitativo y promover uno nuevo. De igual manera, puede haber vecinos disconformes con este acuerdo por contravenir lo establecido en las escrituras de constitución al respecto de las cuotas de participación de los garajes e impugnar el acuerdo en los juzgados.
Conclusión
Resumiendo, el debate sobre la contribución de los garajes en los gastos comunes es un asunto que revierte de cierta complejidad y que requiere una consideración cuidadosa al respecto de cómo están estructuradas la cuota de participación, los elementos comunes y los beneficios reales derivados de las obras. La Ley de Propiedad Horizontal proporciona un marco legal para abordar estas cuestiones, es esencial que los propietarios participen activamente en la toma de decisiones de la comunidad y, si es necesario, busquen asesoramiento legal para proteger sus derechos.
La distribución equitativa de los gastos comunes en una comunidad de propietarios es esencial para mantener la armonía y la justicia en un régimen de propiedad horizontal, y es un tema que seguirá siendo objeto de debate y discusión en el futuro.
