El alquiler turístico es una actividad económica que consiste en la cesión de una vivienda por un periodo de tiempo inferior a 31 días. Esta actividad ha experimentado un importante crecimiento en los últimos años, especialmente en las grandes ciudades como Madrid.
El crecimiento del alquiler turístico ha generado un debate sobre los posibles efectos negativos que esta actividad puede tener en las comunidades de propietarios. Algunos de los principales problemas que se han señalado son los siguientes:
- Afectación a la tranquilidad y seguridad de los vecinos: Los vecinos de un edificio pueden verse afectados por el ruido, los olores o la inseguridad que pueden generar los turistas.
- Aumento de los gastos comunes: El alquiler turístico puede aumentar los gastos comunes del edificio, especialmente en los gastos de limpieza, mantenimiento y seguridad.
- Disminución del valor de las viviendas: El alquiler turístico puede generar una disminución del valor de las viviendas en el edificio.
Regulación legal
La regulación del alquiler turístico en España es competencia de las Comunidades Autónomas. En el caso de Madrid, la Ley 3/2019, de 18 de febrero, de Turismo de la Comunidad de Madrid, establece una serie de requisitos que deben cumplir los propietarios que quieran alquilar su vivienda de forma turística.
Además de la normativa autonómica, el alquiler turístico también está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 7.2 de la LPH establece que los propietarios de una comunidad de propietarios no pueden realizar en sus viviendas actividades prohibidas en los estatutos o que causen algún perjuicio a la finca.
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
Posibilidad de prohibir el alquiler turístico en una comunidad de propietarios en Madrid
La LPH no estipula expresamente que una comunidad de propietarios pueda prohibir el alquiler turístico. Sin embargo, el artículo 17.12 de la LPH establece que las comunidades de propietarios pueden acordar limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
La interpretación del artículo 17.12 de la LPH ha sido objeto de debate. Algunos autores consideran que la expresión «limitar o condicionar» no permite prohibir el alquiler turístico, mientras que otros autores consideran que sí es posible hacerlo.
Recientes sentencias del Tribunal Supremo avalan, con condicionantes, que una comunidad de propietarios pueda prohibir el alquiler turístico en una finca, siempre que las limitaciones a dichos pisos turísticos sean “claras, precisas y expresas”.
Por su parte, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha emitido varias resoluciones en las que considera que la expresión «limitar o condicionar» incluye la posibilidad de prohibir el alquiler turístico. En concreto, la DGRN ha señalado que:
- «La voluntad del legislador fue facultar a las comunidades de propietarios para que puedan adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler o explotación turística de las viviendas«.
- «La expresión «limitar o condicionar» no impide la prohibición de una actividad«.
Por tanto, la conclusión es que las comunidades de propietarios de Madrid pueden prohibir el alquiler turístico si lo aprueban con la mayoría de tres quintos de los propietarios y cuotas de participación.
Procedimiento para prohibir el alquiler turístico en una comunidad de propietarios
Para prohibir el alquiler turístico en una comunidad de propietarios, se debe seguir el siguiente procedimiento:
- Convocatoria de una Junta de propietarios. La Junta de propietarios debe ser convocada por el presidente de la comunidad o por un propietario que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.
- Aprobación del acuerdo de prohibición de alquiler turístico. El acuerdo de prohibición debe ser aprobado con la mayoría de tres quintos de los propietarios y cuotas de participación.
- Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad. El acuerdo de prohibición debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.
Para evitar cualquier oposición por parte de los vecinos que se sientan afectados por esta medida, es importante que la redacción del acuerdo y todos los pasos a seguir se hagan siguiendo la máxima pulcritud en cuanto a la legalidad vigente. Para ello, es altamente recomendable contar con el asesoramiento experto de un abogado especialista en comunidades de propietarios en Madrid. La contratación de un asesor de este tipo evitará que queden resquicios que, a la larga, pueden conllevar dolores de cabeza y pérdida económica a la comunidad de propietarios.
Consecuencias de la prohibición del alquiler turístico
Si un propietario incumple el acuerdo de prohibición del alquiler turístico, la comunidad de propietarios puede ejercitar la acción de cesación de actividades no permitidas. La acción de cesación puede dar lugar a las siguientes consecuencias:
- Cesación de la actividad de alquiler turístico.
- Indemnización por daños y perjuicios.
- Privación del derecho al uso de la vivienda por un periodo de tiempo.
Conclusión
La prohibición del alquiler turístico es una medida que puede ser adoptada por las comunidades de propietarios de Madrid (y de cualquier otra zona de España) si es aprobada con la mayoría de tres quintos de los propietarios y cuotas de participación. Esta medida puede ser una solución para evitar los problemas que el alquiler turístico puede generar en las comunidades de propietarios.
Como siempre, en casos de cierta complejidad, se recomienda contar con el asesoramiento de un abogado experto en Propiedad Horizontal para evitar sorpresas en el futuro.
