La comunidad de propietarios se encuentra ante un dilema con un vecino moroso implicado. La necesidad de realizar reparaciones en terrazas privativas debido a la mala impermeabilización por parte de la constructora ha generado tensiones. En este escenario, uno de los propietarios afectados ha dejado de pagar las cuotas comunitarias durante dos años y exige que la comunidad se haga cargo de los gastos de reparación en su vivienda bajo amenaza de denuncia en los juzgados. Esta situación plantea preguntas esenciales: ¿Debe la comunidad reparar la terraza de un vecino moroso? ¿Debe pagar la factura de las reparaciones aunque el propietario no esté al día con las cuotas?
Obligaciones de la comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias en las áreas comunes. En el caso de defectos de construcción, como la mala impermeabilización, la comunidad debe tomar medidas para solucionar el problema, independientemente de la situación financiera de los propietarios. Además, por regla general, los seguros comunitarios no cubrirán este tipo de desperfectos en prácticamente ninguna circunstancia.
El propietario moroso: responsabilidades y límites
El propietario moroso, aquel que no ha cumplido con sus obligaciones financieras hacia la comunidad, plantea un desafío. Aunque pueda haber deudas acumuladas, las reparaciones en áreas comunes, como las terrazas, no pueden ser ignoradas. La comunidad debe tomar medidas para abordar estos problemas sin que ello signifique eximir al propietario moroso de su responsabilidad financiera.
Reparaciones por defectos de construcción
En aquellas situaciones en las que se demuestre que las reparaciones son necesarias debido a defectos de construcción, la comunidad de propietarios tiene la responsabilidad de abordar estos problemas. Esto incluye la impermeabilización defectuosa mencionada en el caso en cuestión.
Requerimiento previo: el elemento clave
La jurisprudencia ha establecido un requisito fundamental antes de que un propietario ejecute obras por su cuenta y riesgo y luego presente la factura a la comunidad. El propietario debe requerir formalmente previamente al Secretario-Administrador o al Presidente, advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de las obras. En caso de no mediar dicho requerimiento, la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución.
Según la Sentencia del TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, declara como doctrina jurisprudencial que
[…] sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes.
Compensación de deudas y acciones legales
Si se determina que la comunidad debe pagar por las obras de reparación, puede considerarse la posibilidad de hacer una compensación con las deudas que el propietario moroso tenga con la comunidad. Por otro lado, si no han de pagarle porque ha obrado por su cuenta y riesgo sin contar con la comunidad ni su aprobación, no ha de haber duda en reclamar lo que les debe por la vía judicial.
El papel del Abogado especialista
En estos casos complejos, es bastante importante contar con la asesoría de un abogado especialista en Comunidad de Propietarios y Propiedad Horizontal. Un abogado competente será capaz de guiar a la comunidad de propietarios a través del proceso legal, proteger sus intereses y buscar soluciones adecuadas. La consulta con un abogado es esencial para tomar decisiones informadas y garantizar la armonía en la comunidad.
Concluimos por tanto que la reparación de terrazas en una comunidad de propietarios plantea cuestiones de cierta relevancia, especialmente cuando un propietario se encuentra en una situación de morosidad. La obligación de la comunidad de abordar reparaciones por defectos de construcción prevalece, independientemente de la situación financiera de los propietarios. El respeto de los plazos y requerimientos legales es esencial para garantizar que la comunidad cumpla con sus obligaciones y proteja sus intereses. La orientación de un abogado especialista se convierte en indispensable para enfrentar estas situaciones de la manera más efectiva posible.
