AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA,

 QUE POR TURNO CORRESPONDA,  

DE LOS DE ….

 

Dña….Procurador de los Tribunales  conforme lo tengo acreditado en Escritura Pública de Poder de Representación Procesal que adjunto como DOCUMENTO NÚM. UNO, y asistido de letrado D. ANGEL CENTENO GARCÍA, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de  Madrid   ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho, DIGO:

 

1º.- Que vengo a actuar en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios  ….  a través de su Presidente, D. …  datos éstos que ya han quedado consignados en la Escritura de Poder para Pleitos que acompaño a la presente demanda; siendo otorgada la escritura por el Presidente actual de la Comunidad que represento, ostentando capacidad legal para estar en juicio.

 

2º.- Que siguiendo instrucciones de mi representado, Presidente de la Comunidad de Propietarios antes indicada,   mediante el presente escrito, en nombre de mi patrocinado formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO,  PARA SE DECLARE y SE CONDENE:

 

1.- A LA OBLIGACION DE HACER:   

 

DESMANTELAMIENTO  O RETIRADA DE LAS OBRAS EJECUTADAS  EN ELEMENTOS COMUNES, UBICADAS  EN VIVIENDA 5º Dcha., PARA SU RESTABLECIMIENTO A SU ESTADO PRIMITIVO,  REPARANDO LOS DESPERFECTOS OCASIONADOS, TODO ELLO POR: 

 

                                    A.- INCUMPLIMIENTO DEL CONTENIDO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

 

                                B.- INCUMPLIMIENTO DE LOS ESTATUTOS.

 

                                   C.- INCUMPLIMIENTO    DE ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS.  

 

 

 

              2.-  AL PAGO DE LOS INTERESES Y COSTAS.

 

 

 

FORMULANDOSE EN CONSECUENCIA   DEMANDA  DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO    CONTRA    D. … y Dña. …  con domicilio en calle … fundamentando dicha pretensión en los siguientes

 

 

 

HECHOS

 

 

PRIMERO.-   Que  en el curso del año …, la Comunidad de Propietarios …, a través de sus comuneros, aprecian la realización de obras en la vivienda sita en la planta o piso Quinto Derecho, que conforme nota simple registral que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. DOS, pertenece en propiedad a quienes ahora ocupan la posición procesal de demandados…

 

 SEGUNDO.- Que  las obras que se ejecutaron en la mencionada vivienda, piso quinto derecha, quedaron desglosadas  en obras que afectaron tanto a elementos privativos como obras que afectaron a  elementos comunes.

 

Que dentro de las obras en elementos privativos figuraron obras de reforma interior de la vivienda con el fin de modificar la distribución de la misma, que al no afectar, algunas de ellas, a la seguridad, estructura general, configuración, o estado exterior del edificio en los términos que dispone el art. 7.1 L.P.H., no se precisaba de la preceptiva autorización de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de la práctica, por criterio de deferencia, de la previa comunicación a la Junta, de la cual prescindió el ahora parte demandada.

 

TERCERO.- Que la parte demandada, bajo la argucia o quizás bajo una interpretación arbitraria de lo que se entiende por obras en elementos privativos, estimo bajo criterios meramente subjetivos, que toda obra en el interior de su vivienda, estaba exenta de autorización por el órgano competente de la Comunidad de Propietarios, lo que inexorablemente le condujo a un incumplimiento fragrante de la normativa de Propiedad Horizontal, como de los Estatutos en materia de ejecución de obras.

 

CUARTO.- Que no es menos cierto, que no   precisan   autorización de la Junta de Propietarios, determinadas  obras privativas que D. … llevo a cabo, concretadas  en la modificación y en el revestimiento de los falsos techos, como  en la nueva distribución de las estancias;

 

Pero la consideración de otras obras en elementos privativos, no exime a su propietario, D. … de la preceptiva formalidad legal de obtener la previa autorización de la Junta de Propietarios, de la cual no solo ha prescindido para obras en la que estimaba que eran de naturaleza privativa sino para aquellas obras que afectaban de lleno a elementos calificados de   comunes, conforme L.P.H., como conforme  los Estatutos de la Comunidad, que se acompañan como DOCUMENTO NÚM. TRES.

 

QUINTO.-   Que los demandados, no ignoraban la necesidad imperiosa de obtener la previa autorización de la Junta, dado que como se constata en el Acta de Junta Extraordinaria de fecha 29 de septiembre …, que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. CUATRO,  la propia Comunidad a través de su órgano soberano,  les recriminó la falta de legalidad de lo ejecutado por ausencia de presupuesto o requisito legal de forma previa como imperativa: es decir ausencia de  autorización de la Junta de Propietarios.

 

Circunstancia que igualmente se le hizo saber a los demandados por vía de Burofax de fecha 6 de octubre de …  que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. CINCO.

 

SEXTO.- Que para concretar las obras que constituyen actos ilícitos civiles tanto por incumplimiento de la vigente L.P.H,  como por  incumplimiento de los Estatutos,   y  para evitar entrar en el juego de endémicas valoraciones sobre lo que   es correcto o incorrecto en el ejercicio de lo actuado por  la parte demandada,   se ha procedido   a recabar el auxilio extrajudicial de técnico habilitado,  esto es INFORME PERICIAL, elaborado por el Arquitecto D. …  arquitecto colegiado en COAM, que se acompaña como DOCUMENTOS NÚM. SEIS.

 

Del referenciado Informe Pericial, se constatan las siguientes obras ejecutadas por la parte demandada, que revisten la calificación jurídica de  ilícitas por inobservancia del contenido de la Ley, bajo, estimamos, la cobertura o socarrón planteamiento que tales obras se llevaron a cabo en elemento privativo, esto es en la vivienda de los demandados:

 

 

1.- AMPLIACIÓN DE CASETA PARA CALDERA EN LA TERRAZA, HASTA LA LÍNEA DE FACHADA DEL EDIFICIO:

 

                        Conforme nota simple registral que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. DOS, se constata que entre los elementos privativos de la vivienda se encuentra la terraza; terraza que como igualmente se corrobora de tal nota registral,  desempeña el papel funcional de fachada, sin olvidar que hace las veces de azotea o de terraza-cubierta, causa-efecto jurídico sustantivo de su consideración de elemento común, al ser o representar un espacio que constituye el techo de elementos comunes, esto es ser el tejado o cubierta del piso inmediato inferior, vivienda cuarto derecha.

 

Tal estimación objetiva y fáctica de elemento común, queda corroborado por el siguiente soporte documental, dado que los gastos de conservación como de reparación de la terraza-cubierta,  lo asumen los comuneros en virtud a sus cuotas respectivas:

 

                        a.- ESTATUTOS: se acompaña como DOCUMENTO NÚM. TRES:

 

Art 1 párrafo primero: “serán elementos comunes o partes en proindivisión las siguientes: el solar, cimientos, alcantarillado, paredes maestras y medianerías; fachadas principal y de patios, patios, tejados, portal y entreportal, escaleras, local de portería y vivienda del portero; decoración exterior o interior del edificio, instalaciones de agua y electricidad, y en general, todo aquello que en la finca sirva y es necesario para uso y aprovechamiento común de todos los pisos, así como los derechos sobre el subsuelo y el vuelo, y cualquiera otros no atribuidos expresamente a un piso determinado…….”.

 

Art. 1, párrafo in fine: “Para alterar o modificar las cosas comunes, incluso muros y paredes, decoración exterior de la finca, colocar letreros o anuncios, así como para cualquier acto que pueda limitar o impedir el mismo uso por cualquier condueño, se precisará autorización de la junta General de Copropietarios, previo informe de un arquitecto en el caso de que las obras pudieran afectar a la solidez del inmueble.”

 

Art. 2: “Al propietario de cada piso le corresponde la propiedad exclusiva de las obras interiores, puertas, balcones, ventanas, tabiques, pavimentos, revestimientos interiores de los muros, cielos rasos, decoración y pintura, instalaciones eléctricas de agua, etc, y cada piso se entenderá constituido por la cabida comprendida dentro de sus muros y paredes actuales, cualquiera que pudiera ser su diferencia con la declaración que se haga en su descripción.”

 

Art. 4:Los dueños de los pisos podrán hacer en ellos las obras o modificaciones que estimen oportunas siempre que no afecten a los elementos comunes de la casa…..”

 

Art. 8: “Siendo los elementos comunes de pertenencia  de todos los dueños por cuotas proindiviso, todos los gastos de reparación, conservación, mejora, sustitución y cargas que pudieran afectar a los mismos, serán satisfechos por todos los condóminos en proporción a sus cuotas……”

 

 

b.- ACTAS DE JUNTAS EXTRAORDINARIAS: Se acompañan como DOCUMENTO NÚM. SIETE.

 

Conforme contenido de las siguientes Actas que se aportan, se verifica la naturaleza de elemento común de la terraza ático en la vivienda sita en quinta planta derecha, dado que su mantenimiento como conservación o reparación se lleva a cabo por los comuneros en proporción a sus cuotas, cumpliendo el contenido del art. 8 de los Estatutos:

 

ACTA DE JUNTA EXTRAORDINARIA DE 21 MAYO …,            que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. SIETE uno:

 

Orden del día punto cuatro, Ruego y Preguntas, último párrafo página dos o segunda hoja del Acta, que constata que la terraza sita en vivienda planta quinta derecha es elemento común al ser tejado o cubierta del piso inferior, y por tanto al constituir techo, que es un elemento común del edificio:

 

                                                    “el propietario de la vivienda 5º Dch. manifiesta y así lo aceptan los vecinos, que la tela asfáltica que se ha puesto es válida como solución temporal o transitoria, debiendo darse una solución definitiva a la terraza que la vuelva a su estado primitivo de catalán, debiendo valorarse la conveniencia de solar encima de lo instalado o levantar, impermeabilizar y volver a solar, porque el peso de la terraza se resienta de otro solado más.”

 

 

ACTA DE JUNTA EXTRAORDINARIA DE 7 DE JULIO …. que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. SIETE dos:

 

Orden del día punto primero, Aprobación de las obras, reparación de chimenea y patios, párrafo primero de la segunda hoja del Acta, que constata que la terraza sita en vivienda planta quinto derecha, constituye o hace la vez de  tejado o cubierta del piso inmediato inferior, vivienda en planta cuarta derecha:

 

                                                    “el propietario de la vivienda 4º Dcha, Sr. Martín expone que la compañía de seguros se niega a reparar las manchas y pintura de su techo provenientes de la terraza si no se acredita que la terraza se ha reparado y como en la última junta también se trato la conveniencia de dejar la terraza uniformemente solada y no con la tela asfáltica, se ha pedido presupuesto y asciende a 4.387 euros, pero terminando de impermeabilizar la terraza con la tela existentes y solando encima del suelo actual.”

 

 

ACTA DE JUNTA EXTRAORDINARIA 23 DE OCTUBRE …. que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. SIETE tres:

 

Orden del día punto primero, Aprobación de derrama extraordinaria con  motivo de las obras no previstas……última línea o renglón de la primera hoja del Acta, y párrafo primero y segundo de la segunda hoja del Acta:

 

                                                   “…y en el día de hoy se ha observado en la balaustrada de la terraza de los pisos quinto, la existencia de grietas en la mampostería y el desprendimiento del enfoscado de forma generalizada lo que puede suponer un peligro si los trozos de enfoscado se desprenden y van a dar a la calle.

La unanimidad de los vecinos asistentes manifiesta estar conformes con las obras que se están realizando y con las que se tiene previsto realizar. Se aprueba por unanimidad que se continúe con la derrama extraordinaria mensualmente hasta que se puedan pagar estas obras y quede de fondo en la comunidad entre dos mil y tres mil euros.”

 

ACTA DE JUNTA EXTRAORDINARIA 14 FEBRERO…que se acompaña como DOCUMENTO NÚM. SIETE cuatro:

 

Orden del Día punto 5º, Estudio y Aprobación si procede impermeabilización terraza 5º Izqda. Derrama extraordinaria, que confirma la naturaleza de elemento común de la terraza, al asumir el coste de impermeabilización la propia comunidad, que se hace extensible a la terraza 5º derecha, por tratarse sendas terrazas de terrazas-ático, terrazas-cubierta.

 

 

 Que conforme a la documental aportada y descrita en los párrafos anteriores, la obra de ampliación de la caseta en terraza-ático, terraza-cubierta, materializada la obra hasta lo que técnicamente es la línea de de fachada, no puede tildarse de una   nimiedad o trivialidad de obra, dado que lo que ha acontecido es  un cambio estético importante de la fachada,  una  alteración en la configuración exterior del edificio, que conforme a Ley  y Estatutos precisa de previa autorización de la Junta de Propietarios.

 

  Que conforme   art. 7.1 y art. 12 L.P.H. se constata la prohibición de cualquier obra en elementos comunes, u obras que alteren la configuración del inmueble;

Dualidad que opera en el presente  proceso, porque la terraza sobre la que gira la pretensión de la demanda,  hace las veces de tejado o cubierta, elemento común, corroborado que su mantenimiento es a costa de los comuneros, y como terraza en sí, hace la vez de fachada.

 

 

Como así ha reiterado la Jurisprudencia se produce alteración en la apariencia externa de un inmueble cuando se produce una alteración en la trascendencia visual al exterior.

 

Por tanto, a contrarius sensus,  no hubiera habido modificación en la configuración del edificio si la alteración estética, materializada en el acto de ampliación de caseta para caldera,  no resultase visible desde el exterior.

 

2.- PASAR TUBO EMPOTRADO POR EL PETO DE LA AZOTEA PARA VARIOS GRIFOS, que  se traduce en la instalación de la canalización o tubería bajo el solado de la terraza-cubierta  mediante la previa realización de rozas, sin autorización de la Junta, lo que evidencia que ello no puede estimarse como una mera obra de carácter inocuo respecto al elemento común material que constituye la terraza-cubierta, porque no puede hablarse de falta de afectación de lo ejecutado a un elemento común, o bien no puede hablarse de elemento privativo no afecto a elemento común.

 

3.- TIRAR 1 METRO DE MURO DE CARGA SEGÚN SE ENTRA EN LA VIVIENDA DE LA PARTE DEMANDADA A LA IZQUIERDA, Y COLOCACIÓN DE VIGAS DE HIERRO PARA SUJETAR LA ZONA DONDE SE HA QUITADO MURO DE CARGA, todo ello sin autorización de la Junta de Propietarios, lo que constituye una obra Ilícita civil como indebida, porque no debe olvidarse la naturaleza jurídica que envuelve a los muros de carga:

 

                                                                                                     Son elementos comunes, con independencia que se hallen ubicados en el interior de uno o varios elementos privativos; Su calificación de muro de carga, le atribuye inexorablemente   el calificativo de elemento común, porque desde el plano estructural   es un elemento que tiende a la consecución del bien general o común de los participes de la comunidad, causa-efecto que la supresión de los muros de carga, aunque se quiera mitigar tal obra mediante la sustitución de vigas de hierro,  dado que la eliminación del muro de carga, aunque sea por sustitución,  neutraliza la razón técnica-estructural que representa  todo muro de carga aún ejecutado dentro de la  vivienda de la parte demandada,   lo realizado constituye,  con plena objetividad legal, una obra ilícita e indebida por ausencia preceptiva de autorización por la Junta de Propietarios.

 

4.- ACORTAR EL TAMAÑO DE 2 VENTANAS QUE DAN AL PATIO INTERIOR IZQUIERDO, que conduce a una inevitable alteración como modificación del aspecto estético del edificio, como de su homogeneidad y fisonomía de la fachada, vulnerándose con ello el art. 7 L.P.H si previamente no ha habido aprobación por la Junta de Propietarios mediante el quórum legal oportuno; al respecto resaltar que   incluso el   Código Civil en su artículo 396, engloba como elemento común a los revestimientos exteriores, precisamente porque la  fachada, a efectos del art. 396 Código Civil, tiene la consideración de elemento común, sin obviar que dentro de la fachada están las ventanas, balcones y terrazas de cada apartamento privativo, y que aunque tales elementos sean parte integrante de propiedad privativa, no modifica en lo más mínimo la obligación de mantener el citado elemento común con idéntica configuración externa.

 

 

SEPTIMO.-  Que a pesar de remitir notificación fehaciente vía burofax al demandado,  se acompaña DOCUMENTO NÚM. CINCO para solventar la pretensión de la demanda extrajudicialmente, no ha existido por parte de la demandada predisposición para solventar las deficiencias.