DEMANDA IMPUGNACIÓN DE ACTA POR APROBARSE ACUERDO QUE CAUSA GRAVE PERJUICIO A UN COMUNERO TITULAR DE LOCAL:
HECHOS
PRIMERO- Que mi patrocinada es propietaria del siguiente inmobiliario en la Mancomunidad de Propietarios sita en calle ….. 2, 4, 6, en el término municipal de Madrid, que acreditamos mediante la aportación de Notas Marginales Registrales, como DOCUMENTO NÚM. UNO, DOS, TRES:
DOCUMENTO NÚM. UNO.- Finca Registral 11189, LOCAL EN PLANTA SÓTANO destinado a garaje o aparcamiento en la calle Encomienda, sin número que después de las dos segregaciones que constan al margen de su inscripción 2ª, ocupa una superficie de 241 metros cuadrados: Linda con los verticales del edificio y por su derecha e izquierda con los locales segregados UNO-A, UNO-B.
Actualmente sito en …, 4 y 6, bajo los Portales 2 y 3.
DOCUMENTO NÚM. DOS.- Finca Registral 11701, UNO-A Local en planta sótano del edificio en calle …, sin número, con una superficie de 260 metros cuadrados: linda con el resto de la finca que se segrega y con las Fachadas del edificio.
Actualmente sito en…, 2, bajo el portal 4.
DOCUMENTO NÚM. TRES.- Finca Registral 11702, UNO-B, Local en la planta sótano del edificio en calle …., sin número, con una superficie 260 metros cuadrados: linda con el resto de la finca que se segrega y con las Fachadas del edificio.
Actualmente sito en …, 2, bajo el portal 1.
Que las Segregaciones llevadas a cabo y actualmente inscritas en el Registro de la Propiedad, acreditan la plena legitimación que mi patrocinada tenía para realizar tales actos jurídicos, cuya fundamentación jurídica encuentra su reconocimiento en el contenido Estatutario de la Mancomunidad, también consignados en el Acta de 15 septiembre 2017,que ahora se impugna y que aportamos como DOCUMENTO NÚM. CUATRO; Estatutos como DOCUMENTO NÚM. CINCO en especial su pág. 3 in fine y pág. cuatro:
“Con el local existente y situado en la planta de sótano y el local situado en la planta baja del Bloque número Uno, Número Dos y Tres de la división horizontal se podrán hacer agrupaciones, segregaciones, divisiones en cualesquiera forma y superficie, siempre que la suma de los coeficientes resultantes sean respectivamente iguales a las que se adjudican a cada uno de ellos, sin que para ello se precise autorización de la comunidad de propietarios. Asimismo podrán darle cualquiera de los destinos permitidos por las ordenanzas municipales, así como construir sobre fachada y reformarla y colocar letreros…….”
Que consecuencia de las segregaciones consumadas, la realidad fáctica es la siguiente: mi patrocinada es titular dominical de cuatro fincas independientes, que en virtud del Régimen de Propiedad Horizontal se traduce que ostenta la propiedad de cuatro espacios privativos, causa efecto, que debe traerse a colación la idiosincrasia jurídica que entraña dicho régimen especial, el de la Propiedad Horizontal, por su singularidad:
Todo propietario de un local ostenta una titularidad ob rem como consecuencia de la yuxtaposición entre propiedad privativa sobre los elementos privativos y co-propiedad sobre los elementos comunes.
Si se engarza la acepción de Elemento Privativo con el contenido de la L.P.H., éste elemento, el privativo, inexorablemente tiene que ser un Espacio Suficientemente Delimitado y Susceptible de Aprovechamiento Independiente.
Que en lo relativo al Espacio Susceptible de Aprovechamiento Independiente, el art. 396 Código Civil es clarificador, al calificar Espacio de Aprovechamiento Independiente “aquel que dispone de Salida Propia a un elemento común o a la Vía Pública.”
Es indiscutible, que los locales existentes LOCAL UNO A, LOCAL UNO B, fruto de la segregación practicada, LINDAN, como describe el Registro de la Propiedad, por todos sus vientos con el resto de la finca de que se segregó y con las fachadas del edificio.
SEGUNDO.- Que como resulta de lo expresado en el expositivo anterior, la realidad es latente:
• Mi patrocinada es titular de Locales.
• Mi patrocinada esta facultada para segregar.
• Mi patrocinada, para que sus locales resultantes de la segregación no pierdan la condición de espacio susceptible de aprovechamiento independiente, está facultada para dotarles de salida a vía pública o elemento común, y, como se evidencia de los datos registrales, tales locales lindan con fachadas del edificio.
• Que como dispone los Estatutos, mi patrocinada, como titular de los locales “podrá así mismo construir sobre fachada y reformar la fachada.” Difícilmente se puede proceder a la apertura de hueco en fachada sin que se altere la fachada.
• Que mi patrocinada no tiene prohibición especifica Estatutaria para cambiar el uso o destino de los locales.
Que si a ello, traemos a colación la reiterada Doctrina Jurisprudencial sobre obras en Locales, en lo concerniente a la MAYOR FLEXIBILIDAD en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar, es evidente que mi patrocinada tiene cobertura legal para proceder a la apertura de huecos en fachada, no solo para dotar a los mismos de los presupuestos necesarios para ser espacios susceptibles de aprovechamiento independientes, sino también por considerarse su hacer, apertura de huecos en fachada, como una Obra necesaria para el desarrollo de su actividad comercial dado que posibilitará de manera real y efectiva el acceso a clientes, como al producto de su actividad, sin que por ello se alteren o se distorsionen los principios rectores del art. 7 L.P.H.
Que si se conjuga el contenido de los Estatutos junto con la posición Jurisprudencial que está dirigida a EVITAR EL RIGOR de los art. 7, 11 y 17 L.P.H., para así no cercenar arbitrariamente la explotación de actividades permitidas, mi patrocinada puede ejecutar en fachada la obra necesaria siempre que respete y no menoscabe la Seguridad del Edificio, la Estructura del mismo, y No Perjudique los Derechos de Otros Propietarios.
TERCERO.- Que por todo ello impugnamos el presente Acta, dado que de no hacerlo en plazo legal, art. 18 L.P.H., conferiría al Orden del Día Tercero o al Acuerdo Tercero, plena validez y eficacia.
Que la presente impugnación de Acta descansa en el criterio jurídico que el Acuerdo Tercero constituye conforme L.P.H., un Acuerdo QUE CAUSA UN GRAVE PERJUICIO A MI PATROCINADA QUIEN NO TIENE OBLIGACIÓN JURÍDICA DE SOPORTARLO, como un Acuerdo adoptado con manifiesto ABUSO DE DERECHO, dado que no se precisa de unanimidad, ni de autorización de la Junta para obras de apertura de huecos en fachada, fruto del Contenido Estatutario, fruto de la Flexibilidad que para locales sostiene nuestra Jurisprudencia, y fruto que no quede cercenado el carácter de Espacio Suficientemente Delimitado y Susceptible de Aprovechamiento Independiente que han de tener los locales segregados de mi patrocinada ante la segregación practicada e inscrita, máxime cuando se respetan los principios jurídicos rectores para llevarlo a cabo sin la previa autorización de la Junta: No se menoscaba la Seguridad del Edificio, ni la Estructura del mismo, y No Perjudica los Derechos de Otros Propietarios.
Es llamativo que dentro de tales Premisas a respetar no queda englobado que no se puede alterar la estética de la fachada, y es óbice porque malamente se puede proceder a la apertura de huecos en fachada sin que no afecte a la configuración exterior de la fachada.
CUARTO.- Que la presente Impugnación Judicial de Acta no contradice su contenido en lo concerniente a que cualquier controversia “a de conocer la Cámara Oficial de la Propiedad Urbana”, dado que éste Organismo no incide a favor ni en contra de los acuerdos autónomos e independientes que de índole civil se adopten en las Juntas de Propietarios, cuya no impugnación conferiría al Acta, en virtud de la L.P.H., valor vinculante y ejecutivo.
QUINTO.- Que el Acuerdo Tercero que se impugna, ocasionaría, de no hacerlo, un perjuicio objetivo a mi patrocinada como un evidente Abuso de Derecho por la Comunidad, porque quedaría eliminado un quehacer por mi patrocinada que a ella beneficiaría y para nada perjudicaría a la Comunidad, máxime cuando con su quehacer se seguiría respetando la posición Jurisprudencial, que simultáneamente trata de ignorar intencionadamente la Comunidad, causa de su Abuso de Derecho:
Según Doctrina Jurisprudencial, Sentencia Tribunal Supremo 11 febrero 2010, 1957/2005, Sentencia Tribunal Supremo 10 octubre 2007, 4116/2005:
1. Debe evitarse que una aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal sobre la modificación de elementos comunes, impida a los titulares y arrendatarios de los locales la explotación normal de un negocio.
2. Hay un límite objetivo que viene configurado por las siguientes circunstancias: la obra que afecte a los elementos comunes debe ser necesaria para el desarrollo de la actividad comercial y su realización no puede menoscabar o alterar la seguridad del edificio o su estructura general ni perjudicar los derechos de otros propietarios.
3. Si el título constitutivo autoriza las obras, lógicamente ha de estarse a lo que establece el título constitutivo y no habrá discusión.
4. El art. 7 L.P.H., limita las facultades del propietario de una vivienda o local. Tratándose de locales la posibilidad de realizar obras debe ser más amplia pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente.
5. Por las singulares características de los locales, en la práctica, el título constitutivo o los estatutos suele reconocer la posibilidad que los titulares de los citados locales efectúen obras que afecten a elementos comunes:
SEXTO.- Que mi patrocinada esta al corriente de pago de sus obligaciones comunitarias.
A los anteriores hechos resultan de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
JURÍDICOS FORMALES
[…]
Este es un extracto de demanda de impugnación de acta llevado a cabo por nuestro despacho de abogados especialistas en Comunidad de Propietarios, en Madrid. Si usted se encuentra en un caso similar, no dude en acudir inmediatamente a nuestro despacho para recibir la asistencia legal pertinente. Recuerde que existen unos plazos concretos para la impugnación de un acta y que, pasados dichos plazos, se hace prácticamente imposible hacer valer sus derechos frente a un Juzgado.