En el contexto de las comunidades de propietarios, uno de los aspectos más relevantes gira en torno a las obras e intervenciones que se realizan en los inmuebles y que afectan a las zonas comunes. Es fundamental comprender la distinción existente entre dos tipos de obras: las obras de conservación y las obras de mejora. Ambas categorías desempeñan un papel esencial en el mantenimiento y la mejora de los edificios, pero no son lo mismo: legalmente están sujetas a diferentes regulaciones y requisitos.
Obras de conservación: garantizando el funcionamiento normal
Las obras de conservación son aquellas intervenciones que resultan necesarias para permitir el uso normal y funcional de los elementos comunes de un edificio. Estas obras se llevan a cabo con el propósito de prevenir la pérdida o el deterioro que puedan afectar a la habitabilidad y la seguridad del inmueble. Por ejemplo, podemos incluir dentro de esta categoría todas aquellas reparaciones requeridas en las instalaciones de las zonas comunes (grietas que afectan la estructura funcional de una fachada, patologías graves en cubiertas, etc.).
Las obras de conservación tienen como finalidad cumplir con los requisitos fundamentales de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, al tiempo que preservan las condiciones estéticas, y cualquier otra que la Administración pueda requerir en virtud de la obligación legal de conservación. La base legal para estas obras se encuentra en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Una característica importante de las obras de conservación es que la comunidad de propietarios está obligada a llevar a cabo estas intervenciones, independientemente de la necesidad de un acuerdo en la Junta de Propietarios. Sin embargo, obtener el consentimiento de la junta es preferible, ya que esto puede prevenir posibles conflictos en el futuro.
Para aprobar la realización de obras de conservación, solo se requiere la mayoría simple (más de la mitad de la cuota de propiedad) de votos a favor de los asistentes en la segunda convocatoria de la junta.
Es importante señalar que el gasto de las obras de conservación debe ser compartido por todos los propietarios, incluso si algunos de ellos votaron en contra de su realización. De hecho, la ley estipula que debe existir un fondo de al menos el 5 por ciento del presupuesto ordinario destinado a cubrir estos gastos.
Aquellos propietarios que causen retrasos en las obras de conservación debido a sus acciones personales pueden ser responsables de ilegalidades cuya sanción está prevista en la ley.
Obras de mejora: aumentando la comodidad y la calidad
Las obras de mejora, por otro lado, no son esenciales para el funcionamiento normal del edificio, pero buscan aumentar la comodidad de uso y mejorar la calidad de las prestaciones que el edificio puede ofrecer. Estas obras están reguladas en el artículo 17.4 de la LPH.
Para llevar a cabo obras de mejora, se requiere el acuerdo de las tres quintas partes de los votos de los propietarios, que representen igualmente las tres quintas partes de las cuotas de propiedad. Esto implica un umbral de aprobación más elevado en comparación con las obras de conservación.
En el caso de que el acuerdo para realizar obras de mejora sea aprobado, los propietarios que votaron en contra no están obligados a contribuir con los gastos, a menos que el costo de la mejora no exceda el equivalente de tres mensualidades ordinarias. En este último escenario, los propietarios disidentes deben pagar la parte correspondiente de los gastos.
Tenemos por tanto que las obras de mejora se ejecutan con la aprobación de la mayoría cualificada (3/5), a menos que una minoría importante se oponga. En tal caso, es preferible, con el fin de evitar conflictos innecesarios, contar con la valoración de un experto para evaluar la necesidad y viabilidad de la mejora. Si la junta no aprueba los gastos relacionados con la peritación, el acuerdo se llevará a cabo según lo planeado.
Es muy importante destacar que manifestar oficialmente una posición discordante con respecto a las obras de mejora es esencial para evitar que se saquen adelante ciertos gastos. Para ello, es necesario comunicar fehacientemente la oposición al secretario de la comunidad dentro de los 30 días posteriores a la notificación del acuerdo de la Junta de Propietarios, en caso de ausencia durante la votación. Y, por supuesto, se recuerda la importancia de respetar siempre los plazos legales para manifestar la oposición a los acuerdos tomados en una junta de propietarios, aspecto fundamental y necesario para que una posible impugnación de dichos acuerdos cuente con garantías de éxito.
Tanto en las obras de conservación como en las de mejora, los acuerdos de la junta de propietarios desempeñan un papel fundamental en la toma de decisiones. A pesar de la claridad de las regulaciones, existen situaciones particulares que pueden dar lugar a desacuerdos, y estas se reflejan en diversas sentencias judiciales.
En conclusión, es esencial comprender las diferencias entre las obras de conservación y las obras de mejora en el ámbito de las comunidades de propietarios y la propiedad horizontal. La correcta interpretación y aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal es fundamental para tomar decisiones informadas y evitar posibles disputas entre los propietarios. La cooperación y el cumplimiento de las regulaciones son esenciales para mantener y mejorar los inmuebles en beneficio de toda la comunidad de vecinos.
Fuentes:
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH), artículo 10 y artículo 17.4.
Nota: este artículo proporciona información general y no constituye asesoramiento legal. Se recomienda consultar a un abogado especialista en propiedad horizontal para obtener orientación específica sobre situaciones individuales.